Quy định về diện tích xây dựng, sàn xây dựng, tim tường, thông thủy

Khái niệm diện tích xây dựng là gì hoặc diện tích sàn là gì không phải ai cũng biết, nhất là khi bạn mua nhà ở hay căn hộ thường hay gặp những thông tin này. Để hiểu rõ hơn về các thuật ngữ liên quan đến diện tích xây dựng cũng như cách tính diện tích xây dựng và các quy định cách tính diện tích sàn xây dựng, hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài sau:

1. Định nghĩa diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là phần diện tích phủ bì để tính mật độ xây dựng tính từ mép tường bên ngoài phía bên kia sang mép tường bên ngoài phía bên này, đơn vị đo là m2. Diện tích xây dựng nhà phố, biệt thự được quy định trong giấy phép xây dựng và phê duyệt trong quy hoạch. 

(Nếu bạn chưa biết diện tích phủ bì là gì thì đây là phần diện tích sở hữu của công trình nhà ở dân dụng gồm cả tường bao).

Phần diện tích đất xây dựng nhà được quy định trong giấy phép xây dựng

Cách tích diện tích sử dụng và diện tích xây dựng khác nhau. Diện tích sử dụng là tổng phần diện tích chính (các phòng để ở, tủ tường, phần bố trí dưới cầu thang, nếu mặt nền đến mặt dưới cầu thang cao dưới 1,6m thì không tính) và diện tích phụ (bếp, phòng tắm, ban công, nhà kho, lối đi, hành lang, một nửa diện tích ban công và lô gia) ngoại trừ cột, tường được đưa vào sử dụng sau khi hoàn thiện. Trong khi đó, cách tính diện tích xây dựng nhà dân dụng là phần phủ bì gồm toàn bộ phần đất để xây dựng công trình.

2. Các loại diện tích trong xây dựng

Diện tích sàn xây dựng

Định nghĩa diện tích sàn xây dựng là gì? Đây là diện tích của các tầng, gồm cả ban công, cầu thang. Diện tích sàn xây dựng được dùng để tính toán dự toán xây dựng, kinh phí sự trù nên cần đo chuẩn xác. 

Có sự khác nhau về định nghĩa diện tích xây dựng và diện tích sàn xây dựng. Diện tích xây dựng bao gồm diện tích sàn. 

Cách tính diện tích sàn xây dựng trong giấy phép xây dựng được quy định: 

– Diện tích sàn một tầng: tính từ mép ngoài tường bao thuộc tầng, gồm diện tích hành lang, ban công, lô gia,…

– Tổng diện tích sàn xây dựng: tổng diện tích các tầng, gồm tầng nửa tầng hầm, tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng mái.

* Diện tích sàn xây dựng được tính như thế nào?

Quy định tiêu chuẩn cách tính diện tích sàn xây dựng nhà ở, căn hộ, biệt thự,... như sau:

Diện tích sàn xây dựng = Diện tích sàn sử dụng + Diện tích khác (Phần móng, mái, sân, tầng hầm)

Trong đó, diện tích sàn sử dụng là diện tích sử dụng có mái (bao gồm cả ô cầu thang, giếng trời…) tính 100%.

Diện tích tim tường

Diện tích tim tường thường được sử dụng để xác định diện tích chung cư, nó chính là diện tích xây dựng, bao gồm cả tường phân chia các căn hộ, tường bao chung cư, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật. 

Diện tích thông thủy

Diện tích thông thủy căn hộ là gì? Như tên gọi của nó, diện tích thông thủy đo theo những nơi nước có thể đi qua, trong đó gồm toàn bộ diện tích sàn ở mép tường trong, tính cả diện tích tường ngăn các phòng, sàn ban công, lô gia của căn hộ, ban công có tường chung thì tính diện tích ở mép bên trong tường. Không tính tường bao nhà, tường ngăn các căn hộ, cột, hộp kỹ thuật. Diện tích thông thủy cũng áp dụng cho nhà phố, biệt thự, nhà liền kề.

Cách tính diện tích căn hộ thông thủy sẽ không bao gồm phần tường phân chia giữa các căn hộ, tường  bao nhà, diện tích sàn có cột. Diện tích thông thủy vì vậy luôn nhỏ hơn diện tích tim tường và là diện tích chuẩn ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Hình ảnh cách tính diện tích căn hộ thông thủy

Tổng diện tích sàn xây dựng GFA 

Tổng diện tích sàn xây dựng GFA ( Gross Floor Area) là gì? Tổng diện tích sàn được dùng để tính toán sử dụng đất, tính toán các không gian phù hợp, kiểm soát được tải chất của công trình lên hệ hạ tầng kỹ thuật khu vực. 

Quy định về tổng diện tích sàn xây dựng bao gồm tổng diện tích không gian của tòa nhà, không bao gồm các khu vực mái che hở (ko được bao bọc) như hành lang, thang máy, thang bộ, tầng lửng, bãi đậu xe, sàn kỹ thuật, sân vườn trên không nối các tòa nhà. GFA khác với NFA (diện tích sàn sử dụng).

Tổng diện tích sàn xây dựng GFA

3. Cách tính diện tích xây dựng

Phương pháp tính diện tích xây dựng nhà ở trong xây dựng để xin phép xây dựng, diện tích xây nhà cấp 4, nhà cao tầng 2-3 tầng, biệt thự, 1 trệt 1 lầu, 1 trệt 2 lầu,... theo m2 áp dụng nhiều hiện nay, được tính bằng diện tích các phần như sàn, trần,…  nhân với hệ số phần trăm tính diện tích quy đổi.

Cách tính công thức tính diện tích xây dựng theo m2:

Quy trình cách tính diện tích khi xây dựng 

4. Các quy định về diện tích xây dựng nhà ở

Quyết định số 04/2008 BXD quy định diện tích tối thiểu xin giấy phép xây dựng:

“- Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.

- Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông (bảng 4.4), hoặc phải bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.”

Trên đây là thông tin về các thuật ngữ và tiêu chuẩn, cách tính diện tích xây dựng nhà dân dụng, nhà phố, cách tính tổng diện tích sàn xây dựng để bạn nắm rõ hơn trong quá trình mua bán, xây dựng nhà ở.