Quy định về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ

Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng là những khái niệm quan trọng trong thi công. Những thông số này cần được xác định rõ trước khi thiết kế lên bản vẽ xin giấy phép xây dựng. Cùng ancu.me tìm hiểu chi tiết cách tính hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng cùng những quy định về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, lộ giới đường được tính như thế nào trong bài viết sau:

I. Quy định hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là gì?

Theo định nghĩa hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên toàn bộ đất (m2).

Tiêu chuẩn hệ số sử dụng đất trong đó bao gồm cả các tầng, hành lang, trừ khu vực trống như hố thang máy, hộp kỹ thuật, tầng hầm, mái...

Hệ số sử dụng đất quy định ở đâu?

Hệ số sử dụng đất xuất phát từ quy hoạch đô thị tại các nước phát triển, liên quan đến số tầng cũng như mật độ xây dựng các tầng. Hệ số này không hưởng nhiều đến nhà xưởng công nghiệp mà chủ yếu để giới hạn số tầng ở các dự án khu đô thị tương ứng với mật độ xây dựng được phép. 

Hệ số sử dụng đất thể hiện được quy mô công trình, phí xây dựng, công trình là bao nhiêu trên mỗi mét vuông nên vô cùng cần thiết.

Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế sẽ cao vì tăng diện tích sàn, phối hợp với mật độ xây dựng sẽ giúp tiết kiệm được quỹ đất. Các lô đất trong một khu vực có cùng diện tích nhưng hệ số sử dụng đất khác nhau thì việc sử dụng đất sẽ không công bằng trong tình hình giá đất tăng cao. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ tác động đến hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh của dự án.

Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với mật độ dân cư khu vực đó. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Đây là một trong những yếu tố tác động đến quyền lợi của chủ sở hữu khi dự án kết thúc vòng đời của nó. 

Các nhà đầu tư thường tìm dự án tái đầu tư có hệ số sử dụng đất thấp vì họ cần đảm bảo được lợi nhuận sau khi hệ số sử dụng đất sau cao cấp 2-3 lần khu chung cư cũ.

Cách tính hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng

Hướng dẫn cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng

Quy định công thức tính hệ số sử dụng đất tính thế nào? Cách xác định hệ số sử dụng đất chung cư cao tầng, nhà ở, khách sạn như sau:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất (đơn vị: lần)

Hệ số sử dụng đất có hai kiểu đơn vị là: FAR - lần (tiếng Anh: Floor Area Ratio) và FSI - % (tiếng Anh: floor space index).

VD: Chẳng hạn, diện tích xây dựng nhà ở là 60m2, 2 tầng trên một lô đất có diện tích 120m2 thì:

HSSDD = (60 x 2)/120 = 1 lần (hoặc là 100%)

II. Quy định về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng chia thành hai dạng: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

- Mật độ xây dựng thuần (net tô): 

Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ đất công trình chiếm đóng trên toàn bộ diện tích lô đất (m2) đối với nhà ở riêng lẻ. Đất công trình chiếm sẽ không bao gồm sân vui chơi nhỏ, tiểu cảnh ngoài trời, bể bơi,... trừ sân thể thao xây cố định chiếm diện tích lớn. 

- Mật độ xây dựng gộp (brut tô)

Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ đất công trình chiếm đóng trên toàn bộ diện tích lô đất (m2). Đất công trình chiếm sẽ bao gồm không gian ngoài trời, khoảng lối đi, cây xanh, khu vực không xây nằm trong lô đất.

Công thức tính mật độ xây dựng

Cách tính mật độ xây dựng nhà ở, công trình, nhà xưởng,... như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích đất công trình chiếm đóng (m2) / Tổng diện tích lô đất (m2) x 100%

(Đất công trình chiếm đóng theo hình chiếu bằng ngoài nhà phố, biệt thự)

VD: Chẳng hạn diện tích xây dựng công trình là 70m2 trên lô đất 100m2 thì mật độ xây dựng là: 70/100 x 100% = 70%.  

Tiêu chuẩn mật độ xây dựng

* Theo Quyết định số 45/2009/QÐ-UBND ngày 03 tháng 07 năm 2009, quy định mật độ xây dựng tối đa nhà ở riêng lẻ, nhà phố, nhà vườn, biệt thự, resort:

Diện tích lô đất (m2)		≤50	75	100	200	300	500	1000
Mật độ XD tối đa (%)	Đối với quận nội thành	100	90	85	80	75	70	65
	Đối với huyện ngoại thành	100	90	80	70	60	50	50

Ví dụ: Nhà bạn có diện tích 100m2 ở ngoại thành thì mật độ xây dựng tối đa là 80%, nghĩa là được phép xây dựng 80m2, diện tích 20m2 còn lại làm sân.

* Tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần chung cư:

Tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần chung cư

* Tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần tối đa nhóm nhà dịch vụ đô thị, nhà sử dụng hỗn hợp:

Mật độ xây dựng thuần nhóm nhà dịch vụ đô thị, nhà sử dụng hỗn hợp

* Tiêu chuẩn mật độ xây dựng thuần với nhà máy, kho tàng:

Mật độ xây dựng thuần với nhà máy, kho tàng

* Tiêu chuẩn mật độ xây dựng gộp (brut-tô):

- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%. 

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu du lịch 

- Nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%. 

- Mật độ xây dựng gộp ối đa của các khu công viên công cộng là 5%. 

- Mật độ xây dựng gộp  tối đa của các khu công viên chuyên đề là 25%. 

- Mật độ xây dựng gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp lý có liên quan, nhưng không quá 5%.

III. Quy định về chỉ giới xây dựng

Cùng tìm hiểu quy định chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là gì, chỉ giới đường đỏ khác chỉ giới xây dựng như thế nào qua thông tin chi tiết sau:

Chỉ giới đường đỏ/lộ giới là gì?

Khái niệm chỉ giới đường đỏ có nghĩa là gì? Đây chính là đường ranh lộ giới xuất hiện ở bản đồ quy hoạch và thực địa để xác định ranh giới giữa đất xây dựng và đất nằm trong chỉ giới đường đỏ như đất giao thông/ công trình hạ tầng, công cộng, chỉ giới đường đỏ ở đô thị là các phần lòng đường, vỉa hè.

Chỉ giới xây dựng là gì?

Cách xác định chỉ giới xây dựng chính là đường giới hạn được phép xây dựng nhà ở, công trình. 

- Nếu công trình xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ: đường chỉ giới xây dựng sẽ trùng với chỉ giới đường đỏ.

- Nếu công trình xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ: đường chỉ giới xây dựng sẽ lùi vào chỉ giới đường đỏ (gọi là khoảng lùi - tiếng Anh: setback).

Phần lớn chỉ giới xây dựng công trình, nhà ở, tầng hầm,... hẹp hơn chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên, chỉ giới xây dựng phía trên của nhà sẽ nới hơn chỉ giới đường đỏ nếu ban công, ô văng, mái hắt được phép nhô khỏi chỉ giới đường đỏ.

Bản vẽ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi

Quy chuẩn về khoảng lùi công trình

Quy định về khoảng lùi trong xây dựng là bao nhiêu mét? Tiêu chuẩn chỉ giới xây dựng tính từ đâu? Khoảng cách giữa chỉ giới xây dựng và lộ giới phụ thuộc vào quy hoạch, chiều rộng của lộ giới, chiều cao công trình, tuy nhiên theo nguyên tắc nhà xây càng cao thì khoảng lùi càng sâu, diện tích xây thu hẹp:

- Lộ giới nhỏ hơn 19m:

• Chiều cao công trình dưới 19m: không cần chừa khoảng lùi, có thể xây sát vỉa hè. 
• Chiều cao công trình 22m: khoảng lùi là 3m từ vỉa hè.
• Chiều cao công trình 25m: khoảng lùi là 4m từ vỉa hè.
• Chiều cao công trình từ 28m trở lên: khoảng lùi là 6m từ vỉa hè.

- Lộ giới từ 19-22m:

• Chiều cao công trình từ 22m trở xuống: không cần chừa khoảng lùi
• Chiều cao công trình 25m: khoảng lùi là 3m từ vỉa hè.
• Chiều cao công trình 28m trở lên: khoảng lùi là 6m từ vỉa hè.

- Lộ giới trên 22m:

• Chiều cao công trình 25m: không cần chừa khoảng lùi.
• Chiều cao công trình 28m trở lên: khoảng lùi là 6m từ vỉa hè.

Nguyên tắc trên là khung thực hiện, tuy nhiên thực tế sẽ có sự chênh lệch một chút tùy trường hợp và tùy theo diện tích đất được xem xét quyết định chỉ giới đường đỏ.

Có được phép xây nhà ngoài chỉ giới xây dựng không?

Không được phép xây nhà lấn chỉ giới xây dựng. Quy định như sau:

- Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng:

Chiều rộng lộ giới (m)	Độ vươn ra tối đa Amax (m)
Dưới 7m	0
7-12	0,9
>12-15	1,2
>15	1,4

- Các bộ phận nhà được phép nhô ra:

Độ cao so với mặt hè (m)	Bộ phận được nhô ra	Độ vươn tối đa (m)	Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)
≥ 2,5	Gờ chỉ, trang trí	0,2	1,0m
≥ 2,5   ≥3,5	Kết cấu di động: Mái dù, cánh cửa Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc khu vực): - Ban công mái đua 1,0 - Mái đón, mái hè phố		1,0 0,6

Trên đây là thông tin về cách tính mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, những quy định về lộ giới xây dựng, (chỉ giới đường đỏ luật xây dựng), xây nhà cách lộ giới bao nhiêu để bạn tham khảo. Theo dõi thêm nhiều thông tin xây dựng nhà ở trên ancu.me.