Quy định hoán đổi đất và cách làm đơn trao đổi quyền sử dụng đất

Thủ tục hoán đổi đất đai nếu không nắm rõ các quy định và quy trình dễ có những rủi ro sau này. Nhằm giúp bạn tránh được những rắc rối liên quan đến phương án hoán đổi đất ở, ancu.me chia sẻ cùng bạn những thông tin cụ thể về hoán đổi đất cùng mẫu hợp đồng trao đổi đất tham khảo  trong bài sau:

1. Hợp đồng trao đổi nhà ở là gì?

Mẫu giấy trao đổi đất, nhà ở, căn hộ chung cư là thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất của các bên cho nhau. Nhà đất trao đổi cần thuộc sở hữu của mỗi bên. Nếu giá trị bất động sản trao đổi không tương đương nhau thì cần thanh toán phần chênh lệch giá trị đó. 

Bản chất của thỏa thuận trao đổi đất là hai hợp đồng mua bán nhà đất nhưng thanh toán bằng hiện vật. Nếu xảy ra tranh chấp, ngoài áp dụng các quy định đổi nhà còn áp dụng các quy định mua bán tài sản theo khoản 4 Điều 455 BLDS. 

2. Quy định hoán đổi đất

Điều kiện hoán đổi quyền sử dụng đất

Điều kiện hoán đổi đất công, đất dự án, đất nông nghiệp, vị trí đất ở của mỗi bên phải đáp ứng điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014:

“a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Quy định, thủ tục hoán đổi đất kèm mẫu giấy hợp đồng trao đổi đất

Riêng việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp có những điều kiện nhất định, được quy định cụ thể tại Điều 190 Luật đất đai 2013 như sau:

"Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ."

Quy định hợp đồng trao đổi quyền sử dụng đất

Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về Hợp đồng trao đổi tài sản tại Điều 455 như sau:

“3. Trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

4. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản”.

Hợp đồng trao đổi nhà ở giữa hai bên phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”

Quy định chuộc lại nhà đất đã trao đổi

Điều 454 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc trao đổi đất:

“1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Tham khảo luật đứng tên sổ đỏ mới nhất, thủ tục đứng tên sổ đỏ một hoặc nhiều người.

3. Cách làm đơn trao đổi đất

Cách làm đơn trao đổi đất và lưu ý

Những điều khoản nên lưu ý khi làm biên bản trao đổi đất gồm:

- Thông tin trao đổi nhà đất: Nêu rõ thông tin vị trí, đặc điểm, tình trạng, tỷ lệ hoán đổi giá cả nhà đất, căn hộ chung cư được trao đổi. Giá cả thỏa thuận cũng nhằm xác định thuế và lệ phí liên quan và định giá sự chênh lệch nếu có để thanh toán cho bên còn lại.

- Thời điểm nhận nhà và các giấy tờ nhà đất: Cần thể hiện rõ thời gian bàn giao nhà cùng thời gian giao giấy tờ pháp lý.

- Cam kết của đôi bên trong mẫu giấy trao đổi đất ở: Cam kết về thông tin trong biên bản hoán đổi đất, là chủ hợp pháp của bất động sản giao dịch, tài sản không bị tranh chấp, khiếu nại hoặc sử dụng để thực hiện các nghĩa vụ khác. 

- Lời chứng của công chứng viên là phần bắt buộc để đi công chứng, tăng giá trị pháp lý.

- Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến hai mảnh đất cần có văn bản đồng ý về việc trao đổi đất để tránh tranh chấp về sau.

Tham khảo download tải mẫu đơn hoán đổi đất tại đây.

4. Thủ tục trao đổi đất

Quy trình nộp đơn xin hoán đổi đất bao gồm những bước sau:

Công chứng mẫu hợp đồng hoán đổi đất

Hồ sơ trao đổi đất công chứng cần chuẩn bị:

• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
• Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân, sổ hộ khẩu của các bên;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định;
• Văn bản đồng ý của những người có liên quan
• Giấy tờ về thẩm quyền đại diện (nếu có);
• Dự thảo hợp đồng (nếu có).

Hồ sơ nộp trực tiếp tại tổ chức hành nghề công chứng.

Thủ tục công chứng mẫu hợp đồng hoán đổi đất

Bước 1: Công chứng viên tiếp nhận, thụ lý hồ sơ văn bản trao đổi đất

Nếu hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Nếu hồ sơ yêu cầu công chứng chưa đầy đủ thì Công chứng viên ghi phiếu hướng dẫn và yêu cầu bổ sung.

Nếu hồ sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết thì Công chứng viên giải thích rõ lý do và từ chối tiếp nhận hồ sơ.

Bước 2: Các bên ký mẫu giấy trao đổi đất ở

Nếu bạn đã soạn thảo sẵn hợp đồng giấy hoán đổi đất, Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng.

Nếu bạn nhờ Công chứng viên soạn thảo hợp đồng theo yêu cầu thì hai bên sau khi kiểm tra nội dung hợp đồng và đồng ý sẽ ký vào hợp đồng.

Bước 3: Công chứng viên xác nhận

Công chứng viên ghi lời chứng và ký xác nhận vào hợp đồng;

Nộp phí công chứng để hoàn tất thủ tục công chứng mẫu biên bản trao đổi đất để tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký sang tên nhà đất theo quy định.

Đăng ký biến động đất

Sau khi công chứng hợp đồng trao đổi nhà đất sẽ tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất. Xem chi tiết thủ tục sang tên sổ đỏ trên ancu.me.

Thuế, lệ phí khi đổi đất

Các bên thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định trừ trường hợp trao đổi đất nông nghiệp không phải nộp thuế và lệ phí.

Trên đây là các quy định về hoán đổi đất và hướng dẫn cách viết mẫu giấy trao đổi đất và quy trình, thủ tục để bạn hiểu rõ hơn. Bạn có thể tham khảo thêm nhiều thông tin về luật đất đai có trên ancu.me.

Xem thêm: Thuế trước bạ, phí sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.