Bồi thường đất nông nghiệp tối đa gấp 50 lần giá quy định

Sở Tài nguyên - Môi trường TP HCM đã có tờ trình lên UBND TP HCM về hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn TP. Theo đó, đất nông nghiệp và đất không đủ điều kiện công nhận đất ở trên địa bàn TP được bồi thường tối đa bằng 50 lần giá đất nông nghiệp do UBND TP ban hành. 

"Đề xuất này áp đặt một khung giá tối đa, giúp cơ quan chức năng thực thi nhanh chóng việc đền bù nhưng lại chưa thỏa đáng. Bởi cùng một quận nhưng giá đất nông nghiệp ở mỗi tuyến đường, mỗi khu vực một khác". Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM)

Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), cho biết hằng năm, số lượng các dự án có sử dụng đất cần phải thu hồi để giải phóng mặt bằng theo Nghị quyết của HĐND TP HCM về điều chỉnh và thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất là rất lớn. Do đó, để đẩy nhanh tiến độ, rút ngắn thời gian thực hiện và tiết kiệm chi phí thuê đơn vị tư vấn đối với các dự án có quy mô nhỏ và tại khu vực thu hồi đất không đảm bảo yêu cầu về thông tin, Sở kiến nghị UBND TP chấp thuận hệ số điều chỉnh giá đất cho từng khu vực để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Dự án trọng điểm của TP.HCM cũng bị chậm do khâu giải phóng mặt bằng gặp khó khăn. Ảnh: Đình Sơn

Cụ thể, Sở TN-MT đề xuất giá bồi thường đất nông nghiệp trên địa bàn TP được chia thành 5 khu vực khác nhau, mỗi khu vực được quy định hai loại hệ số điều chỉnh tối đa gồm: Một hệ số cho đất nông nghiệp tiếp giáp mặt tiền đường, trong khu dân cư hiện hữu và cùng thửa với đất ở. Một hệ số cho đất nông nghiệp thuần (ở ngoài khu dân cư). Trong đó,

• Khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận), đất không được công nhận là đất ở được bồi thường bằng 50 lần giá đất nông nghiệp.
• Khu vực 2 (gồm các quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh và Tân Phú) có hệ số cho đất nông nghiệp mặt tiền đường, trong khu dân cư và cùng thửa đất có nhà ở là 50, hệ số cho đất nông nghiệp thuần là 40.
• Khu vực 3 (gồm các quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân và Thủ Đức) có hệ số cho đất nông nghiệp mặt tiền đường, đất trong khu dân cư và cùng thửa đất có nhà ở là 40, hệ số cho đất nông nghiệp thuần là 30.
• Khu vực 4 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè và Hóc Môn) có hệ số cho đất nông nghiệp mặt tiền đường, trong khu dân cư và cùng thửa đất có nhà ở là 30, hệ số cho đất nông nghiệp thuần là 20. Khu vực H.Cần Giờ có hệ số cho đất nông nghiệp mặt tiền đường, trong khu dân cư, cùng thửa đất có nhà ở là 20, đất nông nghiệp thuần có hệ số là 10.

Theo Sở TN-MT, hệ số trên căn cứ vào thực tế công tác thẩm định giá đất khoảng 180 dự án trên địa bàn TP trong 3 năm qua và căn cứ từ thực tiễn khi các doanh nghiệp bất động sản hoán đổi đất nông nghiệp thành đất ở với tỷ lệ hoán đổi dao động từ 10 - 20% tùy khu vực và tùy loại đất.

Sở TN&MT TPHCM đề xuất bồi thường đất nông nghiệp tối đa gấp 50 lần giá quy định

Cào bằng giá đền bù khó khả thi

Lãnh đạo một công ty bất động sản đang thực hiện dự án hạ tầng tại TP HCM nói rằng: Hiện nay khâu giải phóng mặt bằng là khó và tốn kém nhất. Dự án của công ty ông đã chuyển hết số tiền đền bù hơn 1.000 tỉ đồng cho TP từ rất lâu để tiến hành đền bù cho dân, nhưng đến nay TP mới giao cho công ty chưa được 50% mặt bằng. Điều này dẫn đến dự án bị chậm tiến độ và đội vốn. Ngay cả dự án lớn như metro hay khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng bị chậm tiến độ vì khâu đền bù, giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân khiến việc đền bù giải phóng mặt bằng chậm là do mức giá nhà nước đưa ra thường không được người dân chấp nhận vì cho rằng thấp hơn giá thị trường.

“Đất nông nghiệp nhà nước đền bù theo bảng giá đất, cộng thêm hệ số và hỗ trợ nhưng người dân cho rằng giá thấp hơn so với việc họ bán cho các công ty bất động sản hoặc chuyển nhượng trên thị trường. Chính vì vậy, việc nâng giá đền bù, nhất là đất nông nghiệp sẽ giúp thúc đẩy các dự án do nhà nước thu hồi đất”, vị này nhận định.

Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP HCM), khống chế tối đa hệ số điều chỉnh giá đất là đi quy trình ngược với quy định Thông tư 36 về phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Mặt khác, căn cứ luật Đất đai 2013, Nghị định 44 thì việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chỉ áp dụng đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau, không phải áp dụng chung cho mọi dự án mà nhà nước thu hồi đất.

“Đề xuất này áp đặt một khung giá tối đa, giúp cơ quan chức năng thực thi nhanh chóng việc đền bù nhưng lại chưa thỏa đáng. Bởi cùng một quận nhưng giá đất nông nghiệp ở mỗi tuyến đường, mỗi khu vực một khác. Nay đưa ra một mức giá chung như vậy trong một khu vực có rất nhiều quận để áp dụng là không khả thi”, luật sư Phượng phân tích.