Dự án nhà ở TPHCM “tắc nghẽn” vì các bất cập trong Luật đất đai

Bất cập từ chủ trương

Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), hiện nay các quy định pháp luật liên quan đến quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư dự án đang là rào cản khá lớn đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở trên địa bàn TP nói riêng.

Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ... trong trường hợp thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do nhận chuyển nhượng quỹ đất sạch của dự án, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dụng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là hết sức bất cập.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 55 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp: “Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê"; Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai đã quy định "1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Các quy định về Luật Đất đai đã gây cản trở đến các dự án phát triển khu đô thị mới, khu dân cư

Khoản 1 Điều 118 quy định thực hiện hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; Khoản (1.b) Điều 119 quy định điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là "Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước"; Khoản (1.b) Điều 169 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế "được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này". Và Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai quy định tổ chức kinh tế "được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân", trong "trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt". Với những quy định trên thì các doanh nghiệp rất khó có thể triển khai được các dự án.

Ảnh hưởng tới nguồn cung

Trao đổi với báo chí về những rào cản và bất cập nêu trên, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng: Trong thực tế, đất ở thường chiếm tỷ lệ nhỏ trong các dự án khu dân cư mới, khu đô thị mới. Trong khi, Ủy ban nhân dân thành phố đã phân công Sở Xây dựng chủ trì tổ chuyên gia gồm lãnh đạo các sở, ngành, Ủy ban nhân dân quận, huyện để thẩm duyệt các dự án nhà ở trên địa bàn trong những năm qua. Nhưng quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chấp thuận chủ đầu tư đã có quỹ đất sạch của dự án (bao gồm đất ở và các loại đất khác) đã bị ách tắc cho đến nay, kể từ sau khi Bộ Xây dựng có Văn bản số 805/BXD-QLN ngày 05/05/2016.

Cũng theo ông Châu, chính các quy định này gây cản trở các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư mới, kể cả các khu dân cư nông thôn... Bởi lẽ, các dự án này đều sử dụng chủ yếu từ quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng.

Việc cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng để thực hiện dự án bất động sản là điểm nghẽn đầu tiên trong 07 điểm nghẽn của thị trường bất động sản hiện nay. Vấn đề chấp thuận chủ đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước chuẩn bị đầu tư dự án.

Và đến thời điểm này, doanh nghiệp đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn (bao gồm cả vốn vay, vốn huy động) để giải phóng mặt bằng và thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền, sụt giảm giao dịch bất động sản. Nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

"Trước những bất cập đó từ giữa năm 2015 đến nay, Hiệp hội đã có rất nhiều văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội nhưng vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình xem xét sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản" – ông Châu nói.