Lý giải nguyên nhân KĐT mới Hà Nội nở rộ ở phía Tây sông Hồng

Theo KTS. Danielle Labbé, phần lớn KĐT mới của Hà Nội hiện tập trung ở phía tây sông Hồng, nhờ hàng loạt cầu đã được xây dựng kết nối hai bờ sông nên nơi đây trở thành vị trí đắc địa được nhiều nhà đầu tư lựa chọn để phát triển dự án.

‘Cứ 3 dự án KĐT mới thì có 2 dự án nằm ở vùng nông thôn’

Trong một buổi Hội thảo mới được tổ chức tại Hà Nội, TS. KTS. Danielle Labbé cung cấp kết quả một cuộc khảo sát về các Khu đô thị (KĐT) mới tại Hà Nội, cho thấy khoảng cách giữa lý tưởng mà các KĐT mới muốn hiện thực hóa và hiện trạng của những dự án này tại thủ đô.

KTS. Danielle Labbé là Tiến sĩ ngành Quy hoạch đô thị, trường Đại học British Columbia, hiện là giáo sư tại trường Đại học Montreal, Canada.

Theo đó, việc xây dựng KĐT mới không phải là một hiện tượng mới ở khu vực Đông Nam Á. Các tòa nhà đô thị đã xây dựng tại rìa của những thành phố lớn trong khu vực kể từ năm 1960, thường được gọi là thị trấn mới hay thành phố vệ tinh. Tại Việt Nam, khái niệm KĐT mới bắt nguồn từ cuối thập niên 1990, mô hình này đang đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng Hà Nội và các thành phố khác.

Năm 1994, KĐT đầu tiên của Hà Nội được phê duyệt là dự án KĐT Linh Đàm, nằm ở phía Nam của trung tâm Hà Nội. Từ đó đến khoảng cuối năm 2016 đã có khoảng 252 dự án KĐT mới được xác nhận chính thức, trong đó có một số KĐT đã hoàn thành, còn một số khác vẫn đang trong giai đoạn thiết kế… Đa số các dự án nằm trong bán kính 20 km so với trung tâm thành phố.

Đặc biệt, kết quả khảo sát cho thấy, cứ 3 dự án thì có 2 dự án thuộc về các huyện nông thôn, điều này chứng tỏ việc mở rộng thành phố không chỉ về địa hình mà còn về cả địa giới hành chính và chính trị.

 “Tuy nhiên, sau khi xây dựng xong, các đô thị mới sẽ được giao lại cho chính quyền địa phương quản lý nên phát sinh một số vấn đề. Các huyện ở nông thôn không được chuẩn bị, không có kinh nghiệm và nhân lực để xử lý các vấn đề như dân số, ngân sách, giải quyết các vấn đề rác thải, kết nối cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở các đô thị mới…”, KTS. Danielle Labbé chỉ ra những thách thức đối với các KĐT mọc lên ở vùng ven.

Kết quả nghiên cứu đánh giá, phần lớn KĐT mới hiện nay tập trung ở phía tây sông Hồng. Xu hướng này bắt đầu phát triển từ những năm 2000 và được giải thích là do số lượng cầu bắc qua sông Hồng trước đó còn hạn chế, nhưng những năm gần đây nhu cầu kết nối hai bờ sông tăng thêm, hàng loạt cầu đã được xây dựng kết nối hai bờ sông.

Theo thời gian, các KĐT mới dần lan rộng ra vùng ven.

‘Nếu các KĐT treo được hoàn thành và đưa vào sử dụng sẽ cung cấp chỗ ở cho khoảng 8 triệu dân’

Trong khi đó, xét theo yếu tố trục dọc thời gian, tốc độ phê duyệt các KĐT mới tại Hà Nội cũng gây bất ngờ cho nhóm nghiên cứu. Cụ thể, giai đoạn 1994 – 2003 là giai đoạn khai sinh ra mô hình KĐT mới, chỉ có 23 dự án ra đời, phần lớn các dự án tập trung nội đô, chỉ có dự án KĐT Láng Hoà Lạc là nằm ở khu vực ngoại thành.

Giai đoạn 2004 – 2008 là thời kỳ bùng nổ việc thực hiện các dự án KĐT mới. Nguyên nhân là bởi lúc này Luật Đất đai đã được sửa đổi, việc thu hồi đất, lấy đất làm dự án dễ dàng hơn. Trong giai đoạn này, có tới 75% dự án được phê duyệt nằm trong địa giới hành chính của tỉnh Hà Tây. Năm 2008 cũng chính là năm Hà Tây được sáp nhập vào Hà Nội.

Từ cuối 2009 – 2015 là giai đoạn kinh tế suy thoái, “bong bóng” bất động sản bị vỡ nên số lượng dự án được phê duyệt đã giảm đi rất nhiều.

KTS. Danielle Labbé nhận xét: “Theo khung pháp lý thì diện tích hơn 20 ha mới được gọi là KĐT mới, nhưng thực tế có rất nhiều dự án chỉ rộng hơn 10 ha. Có rất ít dự án lớn hơn 200 ha, vì những dự án này phải được phê duyệt từ Trung ương, quá trình cũng phức tạp, đòi hỏi vốn đầu tư lớn... Trong số này, các dự án chưa thực hiện, mới chỉ giải tỏa mặt bằng hoặc chưa có “chuyển động” lên đến 60%”.

Chuyên gia quy hoạch đến từ Canada nhấn mạnh một vấn đề nan giải: Dự án "treo" xuất hiện sau khi thu hồi đất của người nông dân, sau khi đất thu hồi thì hệ thống tưới tiêu bị phá hủy và không thể tiếp tục canh tác. Phần lớn diện tích của Hà Nội vốn là đất nông nghiệp nhưng lại phải bỏ hoang diện tích lớn như vậy… Nhiều dự án “treo” có diện tích đến hơn 100 ha. Nếu những dự án này được hoàn thành và đưa vào sử dụng thì sẽ có khoảng 8 triệu người sinh sống tại đây, nâng tổng số dân đô thị mới cho Hà Nội lên tới 33 triệu người…

Từ những năm 1990, một số nhà đầu tư đến từ Singapore và Hồng Kông đã bắt đầu đầu đầu tư vào bất động sản và khách sạn cao cấp ở trung tâm Hà Nội. Hình thức liên doanh để đầu tư KĐT mới cũng dần xuất hiện và phổ biến từ những năm 2000 với những tên tuổi đến từ Hàn Quốc (Posco, Booyoung), Malaysia (Gamuda, Berjaya) hoặc Singapore (Capitaland).

Tuy nhiên, do các dự án KĐT mới thường liên quan đến việc phát triển những khu đất rộng lớn nên đa số các KĐT mới tại Hà Nội được khởi xướng bởi các nhà phát triển trong nước như HUD, Vinaconex, Handico, Sông Đà và Licogi. Nhóm thứ hai là các công ty tư nhân có một phần thuộc sở hữu nhà nước, họ có điều kiện tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, đồng thời có nhiều kênh tiếp cận với các ngân hàng thương mại để nhận được tín dụng phát triển dự án.