Quy định phân hạng chung cư thiếu thực tế, người mua nhận quả đắng

Dù Bộ Xây dựng nhiều lần ban hành quy định về phân hạng chung cư nhưng ngay chính cơ quan quản lý cũng bất lực trước tình trạng chung cư được gắn mác cao cấp bán giá cao cho người mua nhà. Thời gian gần đây, quá nhiều khách hàng lên tiếng than phiền và bức xúc vì nhận quả đắng khi nhận về nhà chung cư được quảng cáo cao cấp nhưng chất lượng không bằng nhà thu nhập thấp.

Thị trường bất động sản loạn thông tin các dự án tự phong cao cấp Ảnh: Như Ý

Thông tư “chết yểu”

Năm 2008, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 14 có quy định về phân hạng chung cư. Tuy nhiên, gần 10 năm sau, quy định này vẫn “nằm trên giấy”. Nguyên nhân chính là nhiều quy định trong thông tư này thiếu thực tế. Cụ thể, đối với chung cư hạng 1 phải có trang thiết bị vệ sinh tối thiểu trong căn hộ như: Chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng...

Tương tự, nhà chung cư hạng 2 được Bộ Xây dựng quy định là chất lượng sử dụng cao, cũng phải có thiết bị vệ sinh phụ nữ... Thời điểm đó, nhiều chủ đầu tư thắc mắc “không biết thiết bị vệ sinh phụ nữ là gì?” và đều bỏ qua việc gửi đơn xin xác nhận phân hạng chung cư. Từ đó, các chung cư “tự phong” cao cấp mọc lên như nấm nhưng không có một cơ quan nào xác nhận phân hạng.

Đến năm 2016, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 31 (có hiệu lực từ 15/2/2017) thay thế Thông tư 14 về phân hạng chung cư. Thông tư này cũng “chết yểu” vì tiêu chí phân hạng không rõ ràng. Theo đó, trong 20 tiêu chí đánh giá nhà chung cư hạng A vẫn có tiêu chí được cho là bất cập. Đơn cử như có chung cư ở vị trí khá tốt, hiện đại, nhưng không lọt vào hạng A, vì không đáp ứng được một số tiêu chí như:  Chung cư cách bến xe, trường tiểu học, bệnh viện 0,5 km…  Thực tế cho đến nay, rất ít các chung cư cao cấp đạt được 18/20 tiêu chí để xếp vào nhà chung cư hạng A theo quy định của Bộ Xây dựng.

Ngoài ra, Thông tư 31 không đề cập chế tài xử lý nếu chủ đầu tư không đề nghị phân hạng nhà chung cư, mà chỉ có chế tài xử lý đối với vi phạm như: Làm sai lệch hồ sơ, công nhận mới hoặc công nhận lại không đáp ứng các tiêu chí của Thông tư 31. Do vậy, hầu hết các doanh nghiệp không đề nghị phân hạng nhà chung cư. Bên cạnh đó, Thông tư 31 hiện vẫn chưa quy định cụ thể tiêu chí phân hạng nhà chung cư hình thành trong tương lai, trong khi người mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai lại rất muốn biết rõ hạng nhà chung cư, nhất là hạng nhà chung cư khi rao bán được quảng cáo là cao cấp. Quy định như thế thì người dân mới tránh bị nhầm lẫn hoặc bị lừa dối khi quyết định mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong 10 năm qua, Bộ Xây dựng có 2 thông tư về phân hạng nhà chung cư, song văn bản pháp quy này vẫn chưa đáp ứng đúng yêu cầu, đòi hỏi thực tế của thị trường bất động sản và của người tiêu dùng về sự minh bạch, trung thực cũng như tính cạnh tranh lành mạnh.

Người mua nhà lãnh đủ

Từ khi có thông tư đến nay, hơn 10 năm, có quá nhiều người dân mua nhà phải chịu hậu quả, vì tin lời quảng bá bán hàng trên mây của chủ đầu tư và các sàn giao dịch bất động sản. Đa số họ đều gắn mác chung cư cao cấp. Cụ thể, mới đây, tại chung cư cao cấp “6 sao” Hòa Bình Green City (505 Minh Khai, Hai Bà Trưng, Hà Nội), người dân đang kêu trời bởi chất lượng xuống cấp, sổ đỏ chưa được nhận, nước sinh hoạt nhiễm bẩn, đóng váng.

Gắn mác chung cư cao cấp, doanh nghiệp đã đẩy giá những căn hộ này lên cao. Các dự án dọc đường Minh Khai (Hai Bà Trưng, Hà Nội), nằm trên cùng mặt tiền, vị trí cách nhau chưa đến 5 phút đi bộ nhưng giá bán chênh lệch đến 10 triệu đồng/m2. Đơn cử dự án Green Pearl (378 Minh Khai) được bán với giá từ 2,4 tỷ đồng/căn tương ứng 31 - 33 triệu đồng/m2 (đã trừ chiết khấu). Cách đó chừng 200m, do ở trong ngõ hẹp, dự án Amber Riverside (622 Minh Khai) được chủ đầu tư đưa ra giá từ 26 triệu đồng/m2.

Sở dĩ mức giá chung cư cao cấp có biên độ rộng, bên cạnh lý do phải giảm giá so với thời gian công bố mở bán lần đầu doanh nghiệp còn vẫn cố vin vào cái mác “cao cấp” đã quảng cáo. Chủ đầu tư khi quảng cáo về dự án luôn tô vẽ hào nhoáng những mỹ từ như “nơi ước đến - chốn mong về”…, từ đó gim mức giá chót vót. Họ không hề nhắc tới tiêu chí đánh giá xếp hạng chung cư cao cấp theo tiêu chí Bộ Xây dựng đưa ra.

Theo Hiệp hội Bất Động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), tình trạng “loạn” danh xưng chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang với tên nước ngoài như: Luxury, Hi-end, Premier, Royal... đã liên tục xuất hiện trên thị trường bất động sản nhiều năm qua. (Những từ ngữ này được một số chủ đầu tư sử dụng tràn lan, coi đây là một thủ thuật “câu khách”, quảng bá sản phẩm). Thực tế, mới chỉ có một số dự án bất động sản đạt chuẩn cao cấp, hoặc đạt chuẩn “khu đô thị kiểu mẫu”, đảm bảo được chất lượng và đẳng cấp về quy hoạch dự án, thiết kế căn hộ, các tiện ích và dịch vụ... Trong khi đó, khá nhiều dự án BĐS, chung cư cao tầng, căn hộ được chủ đầu tư tự phong là dự án cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang… nhưng chưa hề được sở xây dựng các thành phố hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

 “Bộ Xây dựng nên cân nhắc sửa đổi, bổ sung Điều 55 Luật Kinh doanh Bất Động sản 2014 theo hướng chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với danh xưng dự án “nhà chung cư cao cấp”, “nhà chung cư hạng sang”, “nhà chung cư siêu sang”, “căn hộ cao cấp”, “căn hộ hạng sang”, “căn hộ siêu sang”, sau khi đã được Sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này” - Hiệp hội Bất Động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị.

Chưa chủ đầu tư, nhà phân phối nào bị xử lý

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, việc nhận định hàng hóa chất lượng xấu hay tốt là quan hệ dân sự giữa người mua và người bán, đáng ra Nhà nước không can thiệp vào. Nhưng Việt Nam có đặc thù là thị trường mới hình thành, dân trí còn thấp, dễ theo phong trào và bị lừa gạt. Có nhiều doanh nghiệp làm ăn thiếu trung thực, nhà xây thấp cấp, nhưng quảng cáo là cao cấp, rồi siêu căn hộ bạc tỷ… Người dân chỉ nghe quảng cáo rồi mua nhà, sau đó khi nhận ra không đúng như quảng cáo đã dẫn đến tranh chấp, kiện cáo. Thế nhưng tới nay, như ông Nam cũng thừa nhận: chưa có chủ đầu tư hay nhà phân phối, phát triển dự án nào bị pháp luật xử lý vì vi phạm việc áp dụng tiêu chí đánh giá, quảng cáo sai sự thật. Duy chỉ có cảnh cư dân biểu tình, giăng biểu ngữ đấu tranh đòi quyền lợi tại các chung cư danh xưng “cao cấp” ngày càng phổ biến.