Thị trường đất nền TPHCM đang bắt đầu "nổi lửa" trở lại

Sau thời gian trầm lắng từ tháng 6 tới nay, phân khúc đất nền TP HCM bắt đầu có những dấu hiệu đảo chiều tăng giá và sôi động trở lại. Tuy nhiên, nếu không cảnh giác, nhà đầu tư rất dễ rơi vào bẫy của cò đất.

Sôi động trở lại

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, sau gần nửa năm trầm lắng, thị trường đất nền TP HCM đã có những dấu hiệu nóng trở lại, trong đó sôi động nhất vẫn thuộc về khu Đông, đỉnh điểm hiện tại là quận 9, quanh siêu dự án VinCity đang được thi công.

Khảo sát thị trường trên một số tuyến đường như Nguyễn Xiển, Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng (quận 9)… dễ dàng bắt gặp hàng loạt bảng quảng cáo mua bán đất nền dựng hai bên đường.

Bên cạnh đó, những văn phòng nhà đất kiểu “di động” sau thời gian dài rút lui, nay đã bắt đầu trở lại nhộn nhịp. Những văn phòng di động này được thực hiện theo dạng “dã chiến”, tức chỉ cần một cái bàn nhựa, vài cái ghế, có thêm cây dù là đủ để làm phương tiện tư vấn cho khách.

Thị trường đất nền HCM đang bắt đầu "nổi lửa" trở lại.  Ảnh: Việt Dũng

Thị trường sôi động cũng kéo theo giá tăng. Theo anh Hoàng, nhân viên môi giới Công ty Môi giới Bảo Khang, quận 9, hiện giá đất tại quận 9 đang dao động từ 19 - 85 triệu động/m2 tùy vào vị trí và diện tích. Cao nhất hiện nay được ghi nhận trên đường Nguyễn Xiển khúc quanh Dự án Vin City có giá từ 45 - 85 triệu đồng/m2.

“Giá đất ở quanh đây đã tăng cao lắm rồi, nhưng vẫn không có hàng bán, cứ có người rao bán là có người tới đặt cọc liền. Tôi vừa mới giao dịch thành công cho chủ đất 2 lô ở ngay mặt tiền đường Trường Lưu với giá 80 triệu đồng/m2 cách đây 3 tuần. Tuy nhiên giờ đây, giá mặt tiền ở Phước Thiện và Nguyễn Xiển có đoạn đã đẩy lên mức 90 triệu đồng/m2”, anh Hoàng cho biết.

Không chỉ quận 9, thị trường khu Nhà Bè, Bình Chánh cũng được cho là bắt đầu sôi động trở lại. Đặc biệt, khu vực Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An, giáp ranh với TP HCM cũng đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư. Giá đất tại đây được ghi nhận dao động từ 10 - 38 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí và tuyến đường.

Trong đó, ở khu Tây TP HCM, thị trường Củ Chi, Hóc Môn dù chưa có sự sôi động như những khu vực khác của Thành phố, nhưng giá đất tại đây cũng tăng cao hơn so với trước khi mặt bằng giá chung đang là từ 10 - 70 triệu đồng/m2. Trước đó, vào tháng 5/2018, giá ghi nhận từ 7 - 40 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí, dự án…

Không đồng đều

Dù mặt bằng giá chung của phân khúc đất nền tại TP HCM tăng lên và giao dịch cũng diễn ra sôi động hơn vài tháng trước, nhưng sự tích cực này không diễn ra đồng đều tại các khu vực, dự án.

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, sự sôi động và tăng giá mạnh chỉ diễn ra ở các khu vực quanh những dự án lớn.

Chẳng hạn, tại quận 9 là quanh Dự án VinCity, tại khu Nam là khu Dự án Long Hậu, khu Tây chưa ghi nhận dự án lớn, nên thị trường tại đây vẫn còn khá trầm lắng.

Việc những dự án đất nền nhỏ lẻ ăn theo dự án lớn là điều không thể tránh, nhưng giá đất tăng nóng với tốc độ chóng mặt và chỉ xảy ra ở một vài đoạn đường không phản ánh đúng giá trị thực

Những dự án lớn đang là điểm tựa để các dự án nhỏ ăn theo. Ảnh: Gia Huy

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA

Điểm chung nữa của thị trường đất nền TP HCM hiện tại đó là phân khúc đất nền xuất hiện đa phần là những dự án nhỏ, không được đầu tư bài bản về hạ tầng, hay tiện ích. Mỗi dự án chỉ từ vài đến hơn 10 nền. Những dự án này được nhà đầu tư mua gom đất của dân ở trong các hẻm nhỏ quanh các tuyến đường lớn, rồi làm thủ tục phân lô tách sổ bán.

Trong khi đó, các dự án lớn thì đã có hệ thống phân phối độc quyền hoặc các sàn môi giới ký trực tiếp với chủ đầu tư, nên việc bán hàng chuyên nghiệp và giao dịch tại các sàn giao dịch của các công ty.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, thị trường đất nền TP HCM hiện nay vẫn chưa có đột phá, đa phần là dân môi giới ăn theo các dự án lớn. Đây là điều thường diễn ra, bởi trước kia, dân môi giới ở các sàn nhỏ thường ăn theo hạ tầng, nhưng thời điểm này, thị trường TP HCM chưa có biến chuyển nhiều ở các dự án hạ tầng giao thông lớn, nên chỉ có thể ăn theo các dự án bất động sản lớn để bán hàng.

“Đây là điều hết sức nguy hiểm, bởi những giao dịch này thường do giới đầu cơ thực hiện. Để bán được hàng, đã xuất hiện hiện tượng nhiều nhân viên môi giới và doanh nghiệp cam kết biên độ lợi nhuận. Tuy nhiên, lợi nhuận của thị trường phụ thuộc vào giá, vào sự sôi động và nhiều yếu tố khác, chứ không phải là mua xong để đó nhân viên môi giới bán lại sẽ lời như những cam kết. Thêm vào đó, thị trường bất động sản lên xuống thất thường, khi thị trường đi xuống, kéo theo đó là giá đất xuống, thì không thể ra hàng. Khi đó, việc cam kết lợi nhuận gần như không thể thực hiện”, ông Hậu nói.

Bên cạnh đó, ông Hậu cho rằng, Dự án VinCity mới chỉ bước vào giai đoạn khởi công, thì ngay lập tức những người môi giới ở quanh khu vực đường Nguyễn Xiển và Phước Thiện đã gây xáo trộn thị trường nhà đất. Thậm chí, có những nơi giá bị đẩy lên đến trên 100 triệu đồng/m2, tức là cao ngang với giá đất tại nhiều tuyến đường ở các quận trung tâm Thành phố như Bình Thạnh, Tân Bình, Phú Nhuận…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng thừa nhận, có tình trạng ăn theo dự án lớn. Trong đó, khu vực xung quanh Dự án VinCity đang được cò đất đẩy giá tăng vùn vụt thời gian gần đây.

“Việc những dự án đất nền nhỏ lẻ ăn theo dự án lớn là điều không thể tránh, nhưng giá đất tăng nóng với tốc độ chóng mặt và chỉ xảy ra ở một vài đoạn đường không phản ánh đúng giá trị thực. Giá đất tăng bất thường chủ yếu do đầu nậu chuyển nhượng qua lại với nhau. Vì là đầu cơ, đầu nậu, nên họ đẩy giá bán kiếm chênh lệch, lướt sóng, chứ không có nhu cầu để đầu tư dài hạn”, ông Châu lý giải.

Ông Châu khuyến cáo, người dân cần tỉnh táo khi đứng trước thông tin mời chào từ các đầu nậu. Nếu phân lô thì phải có sổ đỏ, giấy hồng từng lô, dự án đất nền thì phải được duyệt. Đồng thời, nhà đầu tư cần quan sát kỹ thị trường, nếu không sẽ có nguy cơ mắc bẫy của nhóm đầu cơ, thổi giá. Hệ quả là những nhà đầu tư mua sau cùng với giá quá cao khó có cơ hội thoát hàng, thậm chí không bán kịp sẽ bị mắc kẹt.

Đồng quan điểm, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phú Đông Group cũng khuyến cáo: “Mỗi nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản không nên đầu tư theo kiểu phong trào. Thấy người ta đầu tư cũng đầu tư theo sẽ rất dễ dẫn đến rủi ro. Khi đầu tư ai cũng nghĩ mình sẽ có lãi, nhưng thực tế không phải vậy, nhất là ở vào thời điểm giá đất tại một số khu vực có dấu hiệu tăng ảo”.