Khu đô thị là gì? Quy định quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng KĐT

Hiện nay, Việt Nam xuất hiện nhiều khu đô thị và phần lớn là các khu đô thị mới, cung cấp nguồn cung căn hộ cao cấp cho khách hàng cũng như các nhà đầu tư bất động sản.  Có thể bạn nghe đến khu đô thị mà không hiểu rõ vì sao nó được gọi như vậy, có khác gì với các dự án chung cư. Hãy cùng tìm hiểu rõ hơn về dự án khu đô thị là gì và quy định về khu đô thị mới được chia sẻ trong bài sau:

1. Dự án khu đô thị là gì?

Khu đô thị (tiếng Anh: urban area) là khu xây một hoặc nhiều khu chức năng của đô thị, giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Các kiến trúc sư đều phải tính toán kỹ về yếu tố quy hoạch, quy định về mật độ xây dựng khu đô thị, tiện ích cảnh quan và các kết nối giao thông,... đáp ứng được nhu cầu sống cao và thu hút mật độ dân cư khá cao.

Khu đô thị mới (tiếng Anh: new urban area) là một khu vực trong đô thị, xây dựng hoàn toàn mới và đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.

Dự án khu đô thị mới là gì? Đó là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị.

Các loại dự án khu đô thị bao gồm:

• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới
• Dự án tái thiết khu đô thị
• Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị
• Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị
• Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp

2. Khái niệm một số loại khu đô thị

Khu đô thị phức hợp là gì? 

Khu đô thị phức hợp tiếng Anh là Complex, một tổ hợp của nhiều công trình kiến trúc và cơ sở hạ tầng như chung cư, biệt thự, nhà liền kề, trung tâm thương mại, y tế, trường học, phục vụ tiện ích nội khu của cư dân. 

Tiêu chí quan trọng của khu đô thị phức hợp là đa dạng về tiện ích, các trường học liên cấp, bệnh viện đa khoa và các tổ hợp giải trí, cơ quan tài chính, văn phòng hành chính, tư vấn dịch vụ, công chứng,...

Khu đô thị sinh thái là gì?

Khu đô thị sinh thái là các khu đô thị dàn trải với mật độ thấp, chuyển đổi thành mạng lưới các khu dân cư đô thị mật độ trung bình hay cao, quy mô phân chia bởi các không gian xanh.

Phân loại các khu đô thị hiện nay

Khu đô thị vệ tinh là gì?

Khu đô thị vệ tinh (tiếng Anh là satellite urban) là khu đô thị nhỏ, cách đô thị trung tâm khoảng cách nhất định. Đây  là xu hướng các đô thị lớn hướng đến để giải tỏa áp lực lên đô thị trung tâm như giao thông ùn tắc hay ô nhiễm môi trường, tạo sự đồng đều phát triển giữa các khu vực. 

Khu đô thị sáng tạo là gì?

Khu đô thị sáng tạo là một khu vực địa lý tập trung, tận dụng tiềm năng mạng xã hội, kinh tế và sự sáng tạo, được tăng cường thông qua việc kiến tạo nơi chốn, hệ sinh thái đa ngành của các đơn vị đầu tàu, doanh nghiệp tăng trưởng cao, doanh nhân công nghệ và sáng tạo và mạng lưới nhân tài toàn cầu.

Khu đô thị thông minh là gì?

Khu đô thị thông minh hay thành phố thông minh (tiếng Anh: smart city) là khu đô thị sử dụng trí tuệ nhân tạo, công nghệ internet thu thập dữ liệu và sử dụng nó để quản lý tài sản, giao thông, mạng lưới cấp nước, chất thải, nhà máy điện, trường học, bệnh viện, an ninh cũng như quản lý nguồn lực một cách hiệu quả hơn, mang lại chất lượng cuộc sống cao cho cư dân.

Tìm hiểu quy trình thành lập  ban quản lý dự án đầu tư xây dựng, quy trình thực hiện dự án đầu tư hiện nay.

2. Các quy định về dự án khu đô thị

Trong quy định khu đô thị mới, các dự án khu đô thị muốn xây dựng cần đảm bảo:

Thẩm quyền chấp thuận dự án khu đô thị mới

Theo điều 21 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP:

“Điều 21. Thẩm quyền chấp thuận đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới

Thủ tướng Chính phủ quyết định chấp thuận đầu tư sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng đối với các trường hợp sau đây:

a) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên;

b) Dự án thuộc địa giới hành chính của hai tỉnh trở lên hoặc khu vực có ý nghĩa quan trọng về an ninh, quốc phòng.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư đối với các dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chấp thuận đầu tư các dự án còn lại.”

Các dự án khu đô thị mới cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và đảm bảo các quy định của pháp luật.

Thẩm quyền chấp thuận dự án khu đô thị mới

Quy định về quy hoạch khu đô thị mới

Điều 14 trong quy hoạch tại Nghị định số 11/2013/NĐ-CP nêu rõ:

“Điều 14. Quy hoạch chi tiết của dự án

Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thực hiện theo các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án phải tuân thủ các quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và phải bảo đảm không làm vượt quá khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng đô thị được xác định tại đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, không làm ảnh hưởng xấu đến cảnh quan đô thị hoặc làm giảm chất lượng sống của cư dân trong khu vực.

Việc lập và điều chỉnh các đồ án quy hoạch chi tiết của dự án phát triển đô thị phải xác định không gian xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung để bố trí đường dây, bể, hào, tuynel kỹ thuật.”

Tham khảo thêm  luật quy hoạch mới nhất và những điều cần lưu ý.

Các tiêu chuẩn khu đô thị kiểu mẫu

Tiêu chuẩn khu đô thị mới có sức hút với nhiều người và được phép hoạt động bao gồm: 

• Hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội đầy đủ.
• Các công trình kiến trúc phù hợp quy hoạch, hài hòa cảnh quan và bảo vệ môi trường.
• Các dịch vụ tiện ích tốt
• Không xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và dân cư
• Cả khu đô thị không có bất kỳ sai phạm pháp lý nào
• Khu đô thị cần phải xây dựng được văn hóa cộng đồng.

Các tiêu chuẩn khu đô thị kiểu mẫu

Các dự án khu đô thị mới có quy mô khác nhau, chưa có văn bản quy phạm quy định quy mô khu đô thị cụ thể là bao nhiêu. Tiêu chuẩn một khu đô thị kiểu mẫu diện tích phải rộng từ 50ha trở lên, và trên 20ha nếu là KĐT cải tạo từ đô thị cũ.

Quy mô dân cư ở các khu đô thị mới trên 5000 người, tương đương khoảng 1000 căn hộ, hộ gia đình các loại.

Quy định tỷ lệ cây xanh công cộng từ 7 m2/người trở lên. Đảm bảo sự phù hợp về cây xanh chức năng, cây xanh đường phố; đảm bảo mỹ quan. Chiếu sáng đủ 100% tại khu vực dân cư và khu vực công cộng đảm bảo độ rọi theo tiêu chuẩn, tạo cảnh quan đẹp, tiết kiệm, an toàn. Thông tin liên lạc (truyền hình cáp, điện thoại, Internet ...) đầy đủ, đáp ứng yêu cầu cuộc sống đô thị hiện đại.

Quy định về khu chức năng đô thị

Mục 2.3.2 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành:

- Quy hoạch các khu chức năng đô thị cần đảm bảo tính hệ thống, đồng thời đảm bảo yêu cầu bố trí hỗn hợp nhiều loại chức năng khác nhau trong từng khu vực cụ thể một cách hợp lý để đảm bảo tính hiệu quả, linh hoạt và bền vững cho từng khu vực đô thị, tuân thủ theo cấu trúc chiến lược phát triển chung của tòan đô thị;

- Quy định về xây dựng khu đô thị có các khu chức năng ở vị trí phù hợp, đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo vệ cảnh quan, phòng chống cháy và phải được liên hệ thuận tiện với nhau bằng hệ thống giao thông hợp lý và an toàn, đảm bảo bán kính phục vụ của các công trình công cộng, dịch vụ và công viên cây xanh;

- Phân khu chức năng đô thị phải tận dụng địa hình tự nhiên, hiện trạng kinh tế, xã hội và công trình xây dựng để tổ chức không gian đô thị và bố trí hệ thống kỹ thuật đạt hiệu quả cao về thẩm mỹ, về đầu tư và khai thác sử dụng;

- Tổ chức không gian đô thị trên mặt đất và dưới mặt đất phải được kết nối hợp lý;

- Quy hoạch sử dụng đất các khu chức năng phải được xác định trên cơ sở các Điều kiện cụ thể của từng khu vực: mục tiêu quy hoạch; Điều kiện tự nhiên và hiện trạng; quỹ đất phát triển...; đảm bảo môi trường sống và làm việc thuận lợi cho người dân, nâng cao hiệu quả quỹ đất hướng tới phát triển bền vững;

- Ngoài các nhu cầu của bản thân khu vực quy hoạch, quy mô các khu chức năng đô thị phải tính đến việc đáp ứng nhu cầu của khách vãng lai và các khu vực lân cận cũng như toàn đô thị phù hợp với tính chất của khu vực quy hoạch đã được xác định trong cấu trúc chiến lược chung của toàn đô thị.

Trên đây là khái niệm khu đô thị là gì và thông tin quy định về đầu tư dự án khu đô thị để bạn hiểu rõ hơn một khu đô thị được hình thành cần những tiêu chuẩn nào. Theo dõi thêm nhiều thông tin về luật đất đai và kinh doanh nhà đất trên ancu.me.

Xem thêm: Đơn vị phát triển dự án là gì? Có nghĩa vụ thế nào với dự án?