Làm sao để giải quyết tranh chấp chung cư hiện nay?

Tranh chấp chung cư là câu chuyện diễn ra ở nhiều nơi và dường như chưa có hồi hết. Vậy cần làm gì để giải quyết tranh chấp chung cư? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài sau:

Một số dạng tranh chấp nhà chung cư

Tình trạng tranh chấp chung cư ngoài lý do chủ đầu tư không thực hiện theo đúng cam kết và thỏa thuận với khách hàng. Trong đó bao gồm những dạng phổ biến sau: 

- Tranh chấp phí bảo trì chung cư

Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư thường xuất hiện ở nhiều tòa nhà chung cư, trong đó theo như pháp luật quy định, người dân khi mua căn hộ chung cư phải đóng 2% giá trị căn hộ để làm phí bảo trì tòa nhà chung cư, vì vậy với tòa nhà quy mô lớn chừng hàng trăm hộ dân thì phí bảo trì chung cư có thể lên tới hàng tỷ đồng.

Hầu hết các cuộc tranh chấp hiện nay đều vì chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị của dân, chi tiêu phí bảo trì không minh bạch dẫn tới bức xúc của cư dân sống trong tòa nhà.

Một số dạng tranh chấp nhà chung cư phổ biến

- Tranh chấp phí quản lý chung cư vận hành chung cư

Tranh chấp phí quản lý chung cư cũng là một trong những nguyên nhân gây ra tranh chấp quản lý nhà chung cư.

Thường phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đều phải được nộp hàng tháng cho ban quản lý tòa nhà, khoản tiền này sẽ chi trả các dịch vụ như vệ sinh, điện nước chung, bảo vệ… theo từng mức thu của mỗi tòa nhà. Những khoản phí này cũng dễ gây tranh chấp do thu chi không minh bạch, nhất là ở những chung cư cao cấp.

- Tranh chấp quản lý, sử dụng chung cư

Tranh chấp liên quan đến quản lý và sử dụng nhà chung cư đó là những mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư chung cư với các chủ căn hộ hoặc người sử dụng hợp pháp trong quá trình quản lý và sử dụng chung cư bao gồm tranh chấp sở hữu chung nhà chung cư và sử dụng riêng; tranh chấp sở hữu tầng hầm chung cư; quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị, dịch vụ,…

Ngoài ra, nguyên nhân còn lại một phần là do người mua nhà gây ra. Mặc dù hiện tại có không ít người mua nhà đã kỹ tính hơn trong việc mua nhà, nhưng cũng có khá nhiều người phó mặc việc mua nhà cho các đơn vị phân phối xử lý, tới khi nhận nhà thì lại không ưng ý, dẫn phát tình trạng tranh chấp chung cư xảy ra.

Giải quyết tranh chấp chung cư

Chủ thể bắt buộc tham gia trong giải quyết tranh chấp chung cư

- Các bên có tranh chấp:

(i) Chủ đầu tư là bên bán trong hợp đồng mua bán căn hộ. Thông thường chủ đầu tư là bên bị các chủ hộ hay Ban quản trị đại diện cho các chủ hộ khiếu kiện khi các chủ hộ cho rằng chủ đầu tư không tuân thủ hợp đồng mua bán căn hộ hoặc có hành vi trái pháp luật khác xâm hại quyền lợi của các chủ sở hữu hợp pháp căn hộ;

(ii) Chủ sở hữu/các chủ sở hữu căn hộ là những những người chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ do trực tiếp mua bán căn hộ với chủ đầu tư hoặc thông qua quan hệ chuyển nhượng hợp pháp. Khi các chủ hộ cho rằng, quyền lợi của mình đang bị chủ đầu tư xâm hại thông qua các hành vi vi phạm hợp đồng, vi phạm pháp luật, ví dụ tự ý chiếm dụng diện tích được cho là dành cho sinh hoạt chung của tòa nhà để làm chỗ cho quán cà phê thuê, tăng thêm thu nhập cho chủ đầu tư, thì các chủ hộ có quyền khiếu nại, khởi kiện chủ đầu tư về hành vi trên;

(iii) Ban quản trị nhà chung cư, Theo quy định tại Điều 17, Thông tư số 02/2016/ TT-BXD, là tổ chức có tư cách pháp nhân và được các chủ hộ bầu nên, thay mặt cư dân tòa nhà để thực hiện các quyền và trách nhiệm của các chủ hộ theo quy định của pháp luật về nhà ở. Khi Ban quản trị được thành lập, sẽ đại diện cho các chủ hộ đứng ra giải quyết mọi tranh chấp với chủ đầu tư, với tư cách là người khiếu nại, khởi kiện.

- Bên giải quyết tranh chấp:

Đối với các tranh chấp mà chủ đầu tư và Ban quản trị hay các chủ hộ đạt được thỏa thuận thông qua thương lượng, các cơ quan giải quyết tranh chấp có thể là tổ chức hòa giải. Trường hợp không giải quyết được bằng hòa giải, tranh chấp sẽ đưa ra trọng tài hoặc tòa án để xét xử. Do tính chất đặc biệt của tranh chấp nhà chung cư như đã phân tích, các cơ quan chính quyền như UBND phường, UBND quận, huyện còn tham gia với vai trò hòa giải để đảm bảo yếu tố lợi ích cộng đồng và trật tự trị an.

- Các bên có liên quan đến tranh chấp:

Những cơ quan như tổ chức cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, những tổ chức cá nhân có liên quan đến đối tượng của tranh chấp, hưởng lợi hoặc bị thiệt hại từ tranh chấp được xác định là những bên liên quan.

Các chủ thể bắt buộc tham gia trong giải quyết tranh chấp chung cư

Cách giải quyết tranh chấp chung cư

Hiện nay những quy định về pháp lý để xử lý tình trạng tranh chấp chung cư đã được chú ý, nhưng vẫn chưa thực sự đủ chế tài cùng khung pháp lý để xử lý tranh chấp chung cư, khiến việc xử lý tranh chấp chung cư bị chậm trễ, gây hoang mang cho mọi người, thậm chí khi tranh chấp kéo dài còn gây thiệt hại cho tất cả các bên.

Việc tranh chấp chung cư chỉ được giải quyết khi cả cư dân cùng với chủ đầu tư đều cùng nhìn về một phía, cùng bình tĩnh nói chuyện để giải quyết mọi khúc mắc thì mới có thể giải quyết được toàn bộ vấn đề.

Tốt nhất trong quản lý chung cư mọi công việc đều cần phải xử lý trên những cam kết và quy định của pháp luật, sáng tỏ mọi đúng sai sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp công ty, từ đó bảo vệ tốt được hình ảnh của chủ đầu tư, giữ được mối quan hệ cùng môi trường sống ổn định tốt nhất cho cư dân.

- Thứ nhất, thương lượng là biện pháp thường được các bên áp dụng đầu tiên khi phát sinh tranh chấp liên quan đến quản lý sử dụng nhà chung cư giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu. Đây là phương thức giải quyết tranh chấp thông qua việc các bên tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự dàn xếp, tháo gỡ những bất đồng phát sinh để loại bỏ tranh chấp mà không cần có sự trợ giúp hay phán quyết của bất kì bên thứ ba nào.

Đặc thù của việc áp dụng phương thức thương lượng để giải quyết tranh chấp quản lý và sử dụng nhà chung cư đó là do sự không cân bằng về địa vị giữa chủ đầu tư và chủ căn hộ, nên trong quá trình thỏa thuận, phía chủ căn hộ có thể bị thiệt thòi về quyền lợi.

Ngoài ra, do số lượng chủ hộ lớn và không phải bất cứ trường hợp nào cũng có thể thống nhất quan điểm giữa các chủ hộ nên nếu sử dụng phương thức thương lượng sẽ khó đạt được thỏa thuận. Giải quyết tranh chấp chung cư giữa chủ đầu tư và các chủ căn hộ bằng thương lượng phải tuân thủ giới hạn của thương lượng quy định tại Khoản 2, Điều 29 Luật Bảo vệ người tiêu dùng 2010, theo đó “Không được thương lượng, hòa giải trong trường hợp tranh chấp gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích của nhiều người tiêu dùng, lợi ích công cộng”.

Các cách giải quyết tranh chấp chung cư

- Thứ hai, giải quyết tranh chấp chung cư bằng hòa giải là một hình thức giải quyết tranh chấp có sự tham gia của bên thứ ba độc lập, do hai bên cùng chấp nhận hay chỉ định giữ vai trò trung gian để hỗ trợ cho các bên tìm giải pháp thích hợp giúp chấm dứt những mâu thuẫn, xung đột đang tồn tại. Đặc thù của việc vận dụng phương thức hòa giải để giải quyết tranh chấp trong quản lý và sử dụng nhà chung cư gồm: 

(1) Lựa chọn bên trung gian để hòa giải có đủ phẩm chất và kiến thức năng lực để có khả năng tư vấn cho các bên cũng như thỏa mãn các điều kiện phù hợp với yêu cầu của cả chủ đầu tư và các chủ căn hộ. 

(2) Kết quả giải quyết tranh chấp bằng hòa giải phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Ý chí tự nguyện và thiện chí của các bên tranh chấp vì không có bất kỳ cơ chế pháp lý nào bảo đảm thi hành những cam kết của các bên trong quá trình hòa giải; Kỹ năng của hòa giải viên như phải có trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu luật pháp, có kinh nghiệm, có sự độc lập với các bên tranh chấp để có thể tháo gỡ hoặc góp phần làm giảm đi những bất đồng, những rào cản và khác biệt trong quan điểm của các bên. 

(3) Giải quyết tranh chấp chung cư bằng hòa giải đảm bảo sự kín đáo và tính bảo mật thể hiện ở việc: Phiên họp hòa giải được tổ chức kín, không công khai, người ngoài chỉ có thể biết được trình tự thủ tục và nội dung nếu được các bên đồng ý; không công bố công khai nội dung được trao đổi trong phiên họp; việc công bố điều khoản giải quyết là vấn đề phải được hai bên thỏa thuận; các bên không được sử dụng những tuyên bố trong hòa giải làm chứng cứ nếu sau này phải xét xử tại Tòa và hòa giải viên cũng thường bị ràng buộc bởi nguyên tắc bảo mật. Do đó, kiểm soát được các tài liệu chứng cứ có liên quan nên giữ được bí quyết kinh doanh và uy tín của các bên. Trong khi giải quyết tại Tòa án thì các yêu cầu này không được đảm bảo do Tòa án thực hiện xét xử theo nguyên tắc công khai.

- Thứ ba, giải quyết tranh chấp thương mại bằng trọng tài là một hình thức giải quyết tranh chấp ngày càng được áp dụng phổ biến hiện nay và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường.

Đây là phương thức giải quyết tranh chấp do các bên thỏa thuận lựa chọn được tiến hành thông qua hoạt động của Hội đồng trọng tài hoặc trọng tài viên với tư cách là bên thứ ba độc lập theo trình tự tố tụng do pháp luật quy định, nhằm giải quyết mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp. Đặc thù của việc vận dụng phương thức trọng tài để giải quyết tranh chấp trong quản lý và sử dụng nhà chung cư gồm:

Giải quyết tranh chấp bằng trọng tài chỉ phát sinh trên cơ sở có thỏa thuận giữa các bên tranh chấp. Như thế, muốn đưa vụ tranh chấp ra trọng tài giải quyết thì trước hoặc sau khi xảy ra tranh chấp, 2 bên phải có thỏa thuận trọng tài. Do đó, không phải trong trường hợp nào các bên cũng có hoặc đạt được thỏa thuận trọng tài.

Giải quyết tranh chấp chung cư bằng trọng tài là phương thức giải quyết tranh chấp không mang ý chí quyền lực Nhà nước, nghĩa là không nhân danh quyền lực Nhà nước để ra phán quyết, như của Tòa án, mà là nhân danh ý chí của các bên tranh chấp. Phán quyết của trọng tài có giá trị chung thẩm, không bị kháng cáo, kháng nghị và có hiệu lực thi hành đối với các bên, không phải trải qua nhiều cấp xét xử như Tòa án. Nếu một trong các bên không thi hành thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án công nhận và cho thi hành phán quyết trọng tài.

- Thứ tư, Tòa án là phương thức giải quyết tranh chấp tại cơ quan xét xử nhân danh quyền lực Nhà nước, được tiến hành theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt, chặt chẽ và bản án hay quyết định của Tòa án về vụ tranh chấp, nếu không có sự tự nguyện tuân thủ sẽ được bảo đảm thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước. Đặc thù của việc áp dụng phương thức thương lượng để giải quyết tranh chấp quản lý và sử dụng nhà chung cư gồm:

Trong thủ tục Tòa án, quyền tự quyết của các đương sự ở mức thấp nhất so với các phương thức khác, pháp luật can thiệp trong toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp. Các bên sẽ phải tuân thủ theo những thủ tục cứng nhắc, bắt buộc, phức tạp. Bên cạnh đó, thủ tục tố tụng của Tòa án gồm nhiều cấp xét xử khác nhau từ sơ thẩm, phúc thẩm đến giám đốc thẩm hay tái thẩm, do đó thường kéo dài thời gian của các bên tranh chấp, dẫn đến làm mất cơ hội kinh doanh, tốn công sức, thời gian và tiền bạc của cả 2 bên.

Một nhược điểm nữa của phương thức giải quyết tranh chấp chung cư bằng Tòa án là nguyên tắc xét xử công khai. Nguyên tắc này không đảm bảo giữ bí mật kinh doanh của các bên tranh chấp. Do đó, uy tín của doanh nghiệp sẽ không được bảo toàn, cho dù doanh nghiệp là bên thắng kiện. Và khi đã đưa vấn đề ra kiện tụng tại Tòa án thì quan hệ hợp tác giữa hai bên khó có thể duy trì. Đồng thời, trong các vụ án, tranh chấp thường kéo dài. Ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của những người dân trong thời gian dài.

Đối với cư dân/chủ các căn hộ, để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cho mình các thông tin có liên quan. Người mua nhà nên lưu ý về những nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng, ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà... Bên cạnh đó, cần xác định rõ ràng những khoản chi phí ban đầu khi mua nhà mà người dân cần phải trả để tránh tranh chấp về sau.