Chuyên gia chỉ cách tự thẩm định giá nhà đất, bất động sản từ A-Z

Định giá nhà đất là gì?

Định giá nhà đất giúp xác định giá của bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định rõ ràng. Định giá đất đai hiện nay được phân chia thành định giá đất nhà nước và thẩm định giá đất theo thị trường dành cho các nhà đầu tư, mua bán chuyển nhượng đất tính theo giá thị trường.

Phụ thuộc vào việc xác định giá đất theo quy định của nhà nước hay phục vụ mục đích đầu tư chuyển nhượng mà ý nghĩa của hoạt động thẩm định giá đất sẽ khác nhau.

Định giá nhà đất là gì - Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Ý nghĩa xác định giá đất theo thị trường

Định giá bất động sản là chủ sở hữu quy định giá mua, giá bán tài sản, bất động sản và không mang tính bắt buộc tuân thủ theo các quy định của pháp luật nào. Mức giá này sẽ do chủ sở hữu đưa ra nếu phù hợp với thị trường thì chính khách hàng sẽ chấp nhận giá đó và ngược lại nếu giá không phù hợp khiến người bán không thể bán được thì chắc chắn bản thân chủ sở hữu sẽ phải tự sở hữu.

Hiện nay, định giá đất nhà nước quy định sẽ có mức giá thấp hơn nên trong giao dịch thị trường sẽ ít có trường hợp thỏa thuận mua bán theo định giá đất theo quy định của nhà nước. Nhìn chung, ý nghĩa của việc định giá đất theo thị trường đó là phương pháp nhận định mức giá bất động sản thích hợp với thị trường mà người bán và người mua có lợi.

• Người bán tự định giá nhà đất để làm sao có thể bán được và có giá tốt nhất. Và về người có quyền quyết định về giá nhà đất khi giao dịch đương nhiên chính là chủ sở hữu tài sản.
• Với người mua sẽ định giá để làm sao mua được nhà, đất ở giá rẻ, tránh mua cao khi so sánh giá đất tại khu vực và thời điểm đó.

Ý nghĩa xác định giá đất nhà nước quy định

Đối với việc định giá đất theo quy định của nhà nước thì không có ý nghĩa nhiều đối với các giao dịch hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường tự do. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là không cần định giá đất vì quy định bảng giá đất của Nhà nước sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp:

Thứ nhất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi: công nhận QSDĐ và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thứ hai, làm căn cứ tính thuế sử dụng đất

Thứ ba, làm căn cứ tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

Thứ tư, căn cứ tính tiền xử phạt VPHC trong lĩnh vực đất đai;

Thứ năm, tính tiền đền bù, bồi thường khi thu hồi, nhà nước gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai như (định giá đất rừng sản xuất, định giá đất trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, đất ao…)

Thứ sáu, căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước nếu đất được giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp chứng nhận QSDĐ hay thẩm định giá đất thuê trả tiền một lần, định giá đất thuê trả tiền hàng năm hay xác định giá đất cho thuê 50 năm…

Như vậy, xét về ý nghĩa thì cách tính giá bất động sản sẽ khác nhau tùy theo mục đích thẩm định giá để mua bán tự do hay tính toán đến nghĩa vụ và quyền lợi của sở hữu nhà, được công nhận quyền sử dụng đất ở.

Những ý nghĩa quan trọng của việc xác định giá bất động sản

Các cách thẩm định giá nhà đất

Phương pháp định giá bất động sản nhà nước sẽ khác với cách định giá nhà đất thị trường bởi ý nghĩa của việc định giá và mục đích sử dụng kết quả định giá không giống nhau.

Cách xác định giá đất nhà nước quy định

Giá đất nhà nước được quy định dựa trên việc xác lập khung giá đất, giá đất giáp ranh giữa các địa phương cùng cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW để đảm bảo việc tính giá đúng các nguyên tắc, phương pháp theo quy định.

Cách xác định giá đất ở, đất rừng… để làm căn cứ thực hiện các nghĩa vụ đóng nộp tiền sử dụng đất… hay tính giá đất bồi thường, đền bù khi thu hồi đất hay nhà nước gây thiệt hại đến quyền sở hữu nhà ở, sử dụng đất hợp pháp.

Định giá đất phải đảm bảo những nguyên tắc nào?

Có 4 nguyên tắc định giá đất nhà nước cần phải tuân thủ đó là:

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
• Theo thời hạn sử dụng đất;
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

Do vậy, việc thực hiện đúng các nguyên tắc trên sẽ đảm bảo cùng một thời điểm định giá thì các loại đất nền phân lô dự án BT, liền kề… có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời… như nhau thì giá đất sẽ tương tự nhau. Nhưng nếu cùng thời điểm nhưng các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau như đất, ở, đất ao, đất vườn, nuôi trồng thủy sản, rừng… thì sẽ được định mức giá khác nhau.

Phương pháp định giá đất quy định Nhà nước

Cách định giá đính theo quy định của Nhà nước hiện nay theo quy định tại Điều 113 Luật đất đai 2013 thì: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”

Đồng thời, bảng giá đất cụ thể sẽ do UBND cấp tỉnh xây dựng trình HĐND tỉnh thông qua bảng giá trước khi ban hành định kỳ 5 năm 1 lần vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Mặt khách nếu trong thời gian thực hiện bảng giá đất mà UBND quyết định mà chính phủ có điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất trên thị trường có biến động thì UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất đã ban hành cho phù hợp với thị trường.

Như vậy về cách định giá đất ở… tại Việt Nam (vn) sẽ gồm có sự tham gia của Chính Phủ xác định khung giá đất và UBND cấp tỉnh định bảng giá đất cụ thể. Nhưng để có được bảng giá đất cụ thể thì UBND cấp tình sẽ phải trình dự thảo đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, nếu có sự chênh lệch của giá đất giáp ranh giữa các tỉnh và thành phố trực thuộc TW thì sẽ báo cáo đến Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Đối với người sở hữu nhà ở, được công nhận quyền sử dụng đất, giao và cho thuê đất có thể tính nghĩa vụ với nhà nước hay tính tiền đền bù bồi thường theo bảng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành còn hiệu lực tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ.

Ví dụ: xác định giá nhà đất TPHCM (sài gòn), Hà Nội, Khánh Hòa, Bình Dương, Đà Nẵng, Hải Phòng, Thành phố Nam Định… mỗi tỉnh, thành phố sẽ khác nhau, tùy theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố đó.

Định giá nhà đất quy định của Nhà nước

Cách tính giá đất, định giá nhà theo quy định của Nhà nước

Cách tính định giá đất

Xác định loại đất được ghi trong giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cụ thể và đối chiếu với bảng giá đất cụ thể của UBND tỉnh ban hành để xác định được loại đất đó có giá bao nhiêu/m2.

Bảng giá đất sẽ quy định chi tiết định giá: đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng phòng hộ, đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh, đất khu dân cư nông thôn, đất khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư.

Bạn có thể tìm kiếm chính xác bảng giá đất áp dụng cho đất nhà mình bằng cách tìm kiếm dựa trên đơn vị hành chính nhỏ nhất: tên đường, phố, thôn, xóm ở vị trí đất của bạn ngay trên bảng giá đất.

Nếu trên điện thoại bạn cũng có thể dùng chức năng tìm kiếm của phần mềm đọc file để tra cứu cũng cho ra kết quả tương tự.

Sau khi xác định được đất thuộc vị trí 1, 2, 3, 4….

• Vị trí 1: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường, phố (thường gọi đất mặt đường, nhà mặt phố)
• Vị trí 2: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên.
• Vị trí 3: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2m đến dưới 3,5 m.
• Vị trí 4: thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2m.

Lúc này bạn sẽ có thể đối chiếu được giá trị đất cụ thể tại vị trí đất bạn sở hữu là bao nhiêu tiền 1/m2. tiếp đó để biết bạn sẽ đóng thuế, lệ phí bao nhiêu thì nhân (x) với tỉ lệ các loại phí (tiền sử dụng đất, thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…) theo quy định.

Cách định giá nhà

Đối với việc định giá bất động sản là nhà thì sẽ tính theo công thức định giá nhà đất như sau:

Tổng giá trị nhà = Giá nhà x Diện tích sàn sử dụng x Tỷ lệ chất lượng nhà

Như vậy, về phương pháp định giá đất, nhà ở của nhà nước sẽ căn cứ theo quy định của Chính phủ và được ban hành cụ thể bởi UBND và người có QSDĐ, sở hữu nhà sẽ căn cứ vào bảng giá đất để có thể xác định giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ.

Phương pháp, cách thẩm định giá nhà đất thị trường

Với những người đầu tư và mua bán đất thì việc định giá đất nhà nước sẽ theo quy định và có ý nghĩa trong việc đóng nộp các nghĩa vụ. Đối với vấn đề thẩm định giá bất động sản sẽ cần phải áp dụng các phương pháp thẩm định nhà đất thị trường để đảm bảo các giao dịch có mức giá phù hợp, tránh quá cao không bán được hay quá thấp ảnh hưởng tới lợi nhuận.

Nhưng làm sao để định giá nhà đất thì không phải ai cũng biết, đặc biệt là những người bán hoặc người mua không chuyên nhưng muốn tự định giá đất để có mức giá hợp lý nhất.

Dưới đây là một số các phương pháp thẩm định giá bất động sản cho người mua và người bán tham khảo và có thêm kinh nghiệm mua đất bằng cách tự định giá nhà đất khi tham gia giao dịch.

Các phương pháp định giá nhà đất thị trường hiện nay

Phương pháp định giá đất bằng vị trí, giá BĐS tương đồng

Đây là phương pháp mà người muốn định giá nhà đất sẽ thực hiện việc so sánh giá bất động sản đang muốn giao dịch với các loại bất động sản tương đồng thông qua việc khảo sát và thu thập thông tin:

- Xác định vị trí chính xác: Dựa trên việc tìm hiểu thông tin giá bán mới nhất của 3 - 5 bất động sản lân cận cách đó không xa, vị trí tương ứng để có được những so sánh phù hợp.

• Vị trí thuộc khu vực xã/phường, quận/huyện, tỉnh nào
• Vị trí có tiếp giáp ra sai: mặt đường, ngõ hẻm, đường rộng hay nhỏ…
• Có các tiện ích xung quanh như thế nào? Tiềm năng phát triển ra sao, giá trị đầu tư có thể thanh khoản tốt hay không…

- Thu thập thông tin giá: So sánh giá nên lưu ý biên độ giá bán càng gần càng chính xác. Kiểm tra sức hấp dẫn của thị trường sẽ giúp bạn đánh giá được tiềm năng là đất sốt hay không để có thể ấn định giá thấp, bằng, cao hơn 5 - 10%... so với giá bán hiện tại. Nếu không có nhiều giao dịch thì có thể dưới 1 năm, 3 năm… nhưng sẽ cần phải kết hợp với phương pháp tính giá đất.

Ngoài ra cần so sánh về: Môi trường, đặc điểm pháp lý, thống kê mức giá chuyển nhượng, điều kiện giao dịch, thanh toán…

Điều này sẽ cần đến việc người bán và người mua tìm hiểu kỹ và có được kinh nghiệm thị trường tốt. Và những người môi giới chuyên nghiệp hay đơn vị tư vấn thẩm định giá đất uy tín sẽ giúp bạn cập nhật giá đất nhanh và cũng như giúp bạn nhận thức rõ về ưu nhược điểm, tiềm năng của loại hình nhà đất này giúp bạn có lựa chọn chính xác, nhanh chóng.

Cách định giá đất của ngân hàng

Định giá nhà đất ngân hàng cũng là một phương pháp hữu hiệu. Bởi các ngân hàng thường có đội ngũ thẩm định tài sản bất động sản khá chặt chẽ từ các bước tìm kiếm thu thập thông tin, kiểm tra tài sản, so sánh và xây dựng trị BĐS, lựa chọn tài sản so sánh tới phân tích thị trường để có được định giá nhà đất chuẩn xác nhất.

Kinh nghiệm, kỹ năng sử dụng các công cụ định giá nhà đất tốt, chính xác, phòng ngừa rủi ro cao nhất, giá trị thực tế có thể cao hơn khoảng từ 10 - 20% giá định giá.

Vì vậy, nếu bạn có thể sử dụng định giá từ đơn vị thẩm định cho vay của ngân hàng thì có thể tin tưởng và có quyết định giao dịch chính xác hơn. Nếu là người bạn nhờ tư vấn thẩm định giá nhà đất từ phía ngân hàng thì bạn sẽ có thêm được sự tin tưởng từ chính người mua.

Cách thẩm định giá nhà đất dựa theo chất lượng

Bất động sản bao gồm có đất và nhà gắn liền hoặc có thể chỉ là quyền sử dụng đất nên bạn sẽ cần đánh giá được chất lượng của nhà và đất song song với vị trí của nó.

• Giá trị đất dựa theo: Đất có nền đất tốt hay địa chất yếu
• Định giá nhà cấp 4, 3, 2, 1 hay những căn nhà cao cấp, tuổi thọ sử dụng (thời điểm xây dựng, sửa chữa nhà ở) để có phương án tính khấu hao tài sản, xác định giá nhà đất cụ thể chính xác.

Phương pháp thẩm định giá bằng bảng giá đất

Mỗi địa phương sẽ có kết quả thẩm định giá đất khác nhau bởi tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ sẽ có bảng giá nhà đất cụ thể riêng:

Muốn thẩm định giá đất thì sẽ không thể bỏ qua bảng giá đất. Chỉ cần xác định được vị trí nhà đất và tham khảo bảng giá đất có giá trị ban hành và giá thị trường trên các website bất động sản uy tín là có được định giá đất phù hợp.

Có thể sử dụng bảng giá nhà đất tại nơi có bất động sản cần giao dịch làm gốc và nhân thêm khoảng từ 3,8 đến 4,5 lần so với đơn giá trong bảng giá đất nhà nước. Tỉ lệ này được các chuyên gia thẩm định giá nhà đất tính toán dựa trên ước tính chênh lệch giá đất nhà nước quy định với giá đất thị trường hiện nay.

Sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất là phương pháp xác định giá bđs hiệu quả

Sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất

Các công ty thẩm định giá nhà đất sẽ có các công cụ, phương pháp và các chuyên gia thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp, nhanh chóng và chính xác. Bạn có thể lựa chọn dịch vụ định giá nhà đất bởi những công ty này có các chuyên viên cấp chứng chỉ định giá đất và nhà chuyên nghiệp nên đảm  bảo hoạt động hiệu quả, có kết quả định giá tốt.

Và người cận định giá chỉ cần trả phí thẩm định giá nhà đất để nhận kết quả và căn cứ vào đó, tham khảo vào với thực tế đưa ra các quyết định nhanh, chuẩn.

Hoặc có thể sử dụng định giá nhà đất từ những người hành nghề môi giới nhà đất địa phương bạn muốn giao dịch bất động sản sẽ rất am hiểu về giá cả, biến động của thị trường tại đó. Do đó, cách định giá đất dựa trên kinh nghiệm của những “thổ địa” sẽ giúp bạn có được thông tin hiệu quả, mới nhất.

Mặc dù bên môi giới có thể khiến cho bạn thiếu tin tưởng nhưng đôi lúc nếu bạn biết tận dụng các cơ hội, tư vấn giá nhà đất thì cũng hoàn toàn có thể có được những thương vụ giao dịch thành công.

Cách thẩm định giá nhà đất miễn phí online

Hiện nay, ngoài việc có thể tự định giá nhà đất thì bạn hoàn toàn có thể thuê các đơn vị tư vấn thẩm định giá nhà đất online thông qua website định giá nhà đất uy tín với nhiều chuyên gia định giá có kinh nghiệm.

Công cụ định giá nhà đất online giúp bạn tiếp cận nhanh với thông tin. Bạn có thể sử dụng các phần mềm app định giá nhà đất có thể giúp cho bạn có được nhiều thông tin hữu ích, đa dạng với các tổng hợp giá đất chi tiết tại các khu vực, giúp bạn không mất nhiều thời gian tìm kiếm, thu thập thông tin giá bất động sản tại khu vực đó và có được những tính toán dựa trên cập nhật đầy đủ, nhanh những biến động giá đất thị trường.

Bên cạnh đó có thể tận dụng vào kết quả của các đơn vị thẩm định giá nhà miễn phí từ cộng động mạng online bạn cũng có được những kết quả tốt.

Phương pháp định giá đất hỗn hợp

Phương pháp định giá nhà đất, bất động sản chính xác nhất chính là phương pháp tổng hợp được kết quả, đánh giá, nhận định từ các phương pháp riêng rẽ trên để có được nhận định giá nhà đất cuối cùng.

Giá trị của nhà đất được hình thành từ rất nhiều các yếu tố từ: vị trí, pháp lý, quy hoạch, chất lượng, tiềm năng, tiện ích… Vì vậy việc sử dụng định giá chi tiết cho các yếu tố cụ thể càng chi tiết sẽ thực sự hiệu quả, hữu ích hơn nếu bạn biết cách tổng hợp, so sánh, đánh giá thông tin chính xác.

Mỗi phương pháp đều có những điểm mạnh và hạn chế nhưng đều đưa ra cho bạn được một kết quả và việc tổng hợp các kết quả định giá bất động sản trên sẽ giúp bạn có cơ sở để so sánh các thông tin nhà đất hữu hiệu, tình trạng, giá trị thị trường…

Bạn có thể đọc được 5 phương pháp định giá nhà đất hay nhiều hơn là 7, 10… hay tên gọi định giá đất bằng phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư nhưng chắc chắn sẽ phải là người biết tổng hợp các kết quả từ các phương pháp để có quyết định đủ chiều sâu giúp việc lựa chọn giá bán, giá mua thích hợp nhất.

Trên đây là những cách thức giúp bạn có được nhiều cách thức xác định giá, phương pháp thẩm định giá bất động sản hiệu quả giúp giao dịch đạt kết quả tốt nhất. Đồng thời, có thể giúp bạn có được những kiến thức về định giá đất nhà nước trong việc thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ quyền lợi của mình.

Hy vọng rằng những chia sẻ trên sẽ hữu ích và bạn đọc cũng có thể tham khảo nhiều bài viết bất động sản bổ ích tại ancu.me như:  10 ý tưởng đầu tư kinh doanh bất động sản hốt bạc nhất hiện nay