Có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ? Mẫu hợp đồng, thủ tục chi tiết

Hiện nay, nhu cầu mua bán dự án đất nền có sổ đỏ và mua đất nền chưa có sổ đỏ rất nhiều. Đối với người bán đó là một kênh đầu tư thu lợi nhanh. Đối với người mua thì việc chọn mua đất dự án, đất nền có sổ hồng, sổ đỏ sẽ có lợi rất nhiều nhưng cũng tiềm ẩn các rủi ro nếu như bạn không nắm được các vấn đề pháp lý và tìm hiểu kỹ về sự án này.

Ancu.me sẽ giúp các bạn nhận định xem có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ hay không và cách giúp mua đất nền dự án an toàn và đạt lợi ích tối đa bằng cách cung cấp đầy đủ, chi tiết các vấn đề pháp luật về đất nền, thủ tục, các mẫu hợp đồng mua bán đất nền cùng những lưu ý khi mua đất dự án để có được hành lang pháp lý an toàn, phòng ngừa rủi ro và có lợi ích cao nhất.

Đất nền là gì? Có nên mua đất nền hay không?

Đất nền là đất chưa được xây dựng, chưa có tài sản gắn liền trên đất bao gồm các công trình nhà ở hay sinh hoạt. Nó cách khác đất nền chính là chỉ có đất không mà không có gì khác hiện hữu trên đất. Hiện nay đất nền chia thành 2 loại:

• Đất nền tự do: Đất đã được sử dụng nhưng thường là đất nhỏ và thuộc quyền sở hữu của cá nhân.
• Đất nền dự án: Đất đã nằm trong quy hoạch của chủ đầu tư nhưng chưa được xây dựng vẫn còn ở giai đoạn đầu dự án. Đây được xem là loại đất đã có quy hoạch rõ ràng, phân khu và mục đích sử dụng và đều phải được phê duyệt. Ưu điểm của loại đất này là nằm trong khu vực có quy hoạch và có các tiện ích công cộng, nhà xe, siêu thị, trường học… theo phê duyệt.

Phụ thuộc vào từng dự án là nhà ở, văn phòng, khu công nghiệp mà sổ đổ, sổ hồng đất nền có các tiện ích và mục đích sử dụng khác nhau.

Tuy nhiên, hiện nay có đất nền có sổ sổ và đất nền dự án chưa có sổ đỏ. Vậy hành lang an toàn pháp lý của 2 loại đất nền dự án này như thế nào, có nên mua hay không?

Mua đất dự án chưa có sổ đỏ

Có nên mua bán đất dự án chưa có sổ đỏ?

Có rất nhiều người bán đất nền dự án nhưng chưa có sổ đỏ, sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Quy định pháp lý mua bán đất nền sẽ phải đảm bảo các điều kiện, quy trình thủ tục mua bán trong đó các các điều kiện được phép giao dịch.

Mua dự án đất nền chưa có sổ đỏ tức là loại đất này chưa có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên chắc chắn về mặt pháp lý sẽ không đảm bảo được quyền lợi cho người mua và các phê duyệt sau này có thể thay đổi. Đồng thời, chưa kể đến việc chủ đầu tư chưa đáp ứng được các yêu cầu để được phê duyệt, cấp sổ nên vẫn cứ giao bán và trường hợp này người mua sẽ là người chịu rủi ro lớn nhất trong giao dịch.

Hiện nay, để lách luật về điều kiện chuyển nhượng đất nền thì việc mua bán đất dự án chửa có sổ đỏ thường sẽ ký hợp đồng đặt cọc với nội dung hứa mua, hứa bán. Vì vậy, người mua cũng cần tính toán kỹ lưỡng và cảnh giác về tính pháp lý của dự án.

Việc chuyển nhượng, mua lại đất dự án chưa có sổ đỏ rất khó khăn thậm chí không thể công chứng hợp đồng, không làm được hợp đồng mua bán đất công chứng và quyền lợi của bạn cũng không thể đảm bảo.

Do đó, khách hàng không nên mua vì sẽ ẩn chứa rất nhiều rủi ro về pháp lý ngay từ việc ký hợp đồng mua bán, công chứng tới cấp sổ, và quyền lợi của mình nếu như không nắm rõ các thông tin về sự án chủ đầu tư và quy định pháp luật về loại giao dịch này.. Đừng vì những rao bán có hứa hẹn các ưu đãi, trả góp phân kỳ hay hứa hẹn chờ tách sổ, có sổ đỏ sau 10 đến 15 tháng… mà dính bẫy cò môi giới.

Có nên mua đất nền sổ đỏ?

Đất nền có sổ đỏ là loại đất đã đảm bảo về mặt pháp lý vì vậy tính an toàn của loại đất này khá cao như bạn mua đất thổ cư có sổ đỏ.

Đối với việc mua đất nền có sổ đỏ bạn sẽ giảm thiểu được nhiều rủi ro và để an toàn và đám ứng tốt nhu cầu của mình, sinh lời nếu đầu tư thì bạn cũng cần đánh giá các yếu tố của mảnh đất nền như: vị trí, tiện ích nội khu xung quanh, đáp ứng nhu cầu hàng ngày, và kiểm tra giấy chứng nhận có trùng khớp các thông tin diện tích, loại đất hay không.

Với loại đất nền dự án có sổ đỏ thì bạn có thể lựa chọn mua như bình thường và khá an toàn, việc thực hiện các thủ tục pháp lý cũng tuân thủ theo các quy định về mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Có nên mua đất nền sổ đỏ?

Pháp luật mua bán đất nền dự án hiện hành

Nếu như bạn đang có tính toán, nhu cầu mua đất nền dự án, lăn tăn có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ thì hãy tham khảo các chia sẻ, tư vấn của ancu.me về giao dịch mua bán đất nền.

Bởi hiện nay, thị trường giao dịch bất động sản là đất nền dự án rất phức tạp và để có được những cơ sở bảo vệ quyền lợi của mình thật tốt thì người mua bán nên tìm hiểu các quy định của pháp luật về điều kiện, quy trình mua bán đất nền dự án bao gồm:

Điều kiện mua bán đất nền dự án

Căn cứ theo quy định tại điều 194 Luật Đất 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai quy định về: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.

Người mua để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý sẽ cần kiểm tra xem chủ đầu tư có đủ điều kiện điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền tức là loại đất có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền không. Cụ thể sẽ kiểm tra các giấy tờ pháp lý sau:

- Đất dự án phù hợp quy hoạt của cấp huyện hàng năm.

- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành được việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đầy đủ công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch đã được phê duyệt, đảm bảo kết nối với kiến trúc hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng.

- Đảm bảo các dịch vụ thiết yếu bao gồm: điện, cấp thoát nước, thu gom rác thải.

- Chủ đầu tư cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai bao gồm các loại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ phí khác nếu có.

- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô bán nền bao gồm:

+ Xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt,

+ Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Sau khi chủ đầu tư đảm bảo được các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các quy định tại điều 41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP về xây dựng hạ tầng và đúng quy hoạch, hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì cần làm thủ tục xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Nếu được UBND tỉnh cấp giấy phép thì chủ đầu tư mới được rao bán đất nền dự án.

Ngoài ra, người mua cũng nên kiểm tra xem đất bán có đáp ứng về điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 hay không.

- Có giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định

- Đất không có tranh chấp về QSDĐ

- Quyền sử dụng đất không thuộc kê biên đảm bảo thi hành án

- Nằm trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, khách hàng muốn mua đất dự án nên kiểm tra kỹ về tính pháp lý của dự án có đảm bảo không tránh mua phải đất nền chưa được cấp phép bán hay thậm chí là dự án đất nền “ma” mà khiến tiền mất, tật mang.

Quy trình thủ tục mua bán đất nền dự án

Quy trình thủ tục mua bán đất nền dự án

Hoạt động giao dịch mua bán bất động sản là đất nền dự án được thực hiện theo quy định của pháp luật mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thông thường nếu đất đó đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định.

Có điều đối với đất nền việc mua bán nên thận trọng đặc biệt với loại đất nền dự án không có sổ đỏ và các hình thức kế kết hợp đồng mua bán hiện nay.

Về quy trình mua đất thì chủ đầu tư và khách hàng ký kết hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ

Ký kết hợp đồng mua bán đất và hợp đồng cần phải được công chứng theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai. Quy trình thủ tục mua bán đất dự án cũng như mua bán đất khác cụ thể bao gồm các bước sau:

Bước 1: Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Hợp đồng mua bán đất) tại văn phòng công chứng. Đây là bước quan trọng nên bên mua và bên bán cần thỏa thuận đầy đủ các điều khoản về:

Giá cả, diện tích, vị trí, chủ thể hợp đồng, quyền nghĩa vụ rõ ràng, điều kiện phạt hợp đồng nếu có…

Chuẩn bị giấy tờ xác nhận nhân thân bên mua bên bán: Thẻ căn cước (CMND), sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn (nếu có), giấy chứng nhận độc thân nếu chưa kết hôn.

Sau đó, công chứng viên sẽ thẩm tra và làm các thủ tục cần thiết để công chứng hợp đồng mua bán đất dự án này.

• Tải mẫu hợp đồng mua bán đất nền dự án mới nhất, đầy đủ tại đây: Mẫu hợp đồng mua bán
• Tải  mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất nền dự án chi tiết mới nhất tại đây: Mẫu hợp đồng đặt cọc

Bước 2: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cửa văn phòng đăng ký nhà và đất của quận/huyện nơi có đất đang được giao dịch.

Sau khi ký xong hợp đồng mua bán tại phòng công chứng thì trong vòng 15 ngày các bên sẽ cần làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên nhà đất tại phòng đăng ký nhà và đất. Việc thực hiện các thủ tục và nộp phí tại văn phòng đăng ký nhà và đất sẽ căn cứ theo hợp đồng mua bán.

Khi hoàn thành các thủ tục xong sẽ có giấy hẹn trả kết quả. Thường từ 7 - 10 ngày sẽ nhận được thông báo nộp thuế tại kho bạc nhà nước hoặc ngân hàng được khi bạc ủy quyền thì sau 15 ngày sẽ đến bộ phận 1 cửa nộp lại sổ đỏ cũ và nhận sổ mới.

Thường đất nền này chủ đầu tư đã thực hiện đủ các điều kiện mua bán đất và được cấp sổ đỏ nên dễ dàng thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền được cấp sổ đỏ.

Tham khảo thêm những quy định và tải về mẫu hợp đồng thuê căn hộ chuẩn.

Trường hợp 2: Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư

Đây là loại hợp đồng phải thận trọng vì nhiều trường hợp dự án đất nền không thuộc diện hoặc chưa đủ điều kiện được phân lô và bán nền nhưng chủ đầu tư vẫn mở bán bán đất nền. Cho nên với loại đất này chủ đầu tư không thể ký hợp đồng mua bán đất được bởi theo yêu cầu phải công chứng bắt buộc mới có giá trị pháp lý. Nhưng do không được cấp phép nên sẽ không được công chứng viên công chứng.

Cho nên chủ đầu tư thường cho các đối tượng khách hàng dưới dạng hợp đồng cho góp vốn hay hợp đồng hợp tác. Đây là trường hợp mà khách hàng tiền ẩm nhiều rủi ro cho người mua, dễ mua phải đất không giấy tờ, cấp phép không đúng mục đích sử dụng, không thể tách thửa.... Và trường hợp này khách hàng sẽ là người chịu hậu quả với vai trò là người kinh doanh, chứ không phải là quan hệ với chủ đầu tư là mua bán đất.

Do đó, người mua hãy thận trọng với cách mua bán đất nền bằng các hình thức ký hợp đồng đặt cọc, hợp tác, góp vốn bởi có rủi ro và khó bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Nên lựa chọn mua đất nền có sổ đỏ thay vì đất nền chưa có sổ đỏ dưới hình thức ký kết các mẫu hợp đồng mua đất nền dự án hay hợp đồng hợp tác, góp vốn đầu tư kinh doanh. Nếu vẫn quyết định lựa chọn việc mua đất này thì tính rủi ro sẽ cao hơn và cần kiểm tra các giấy tờ pháp lý kỹ càng, chưa nói đến vị trí, tiện ích sinh lời.

Thủ tục mua đất nền dự án có sổ đỏ

Những lưu ý quan trọng khi mua bán đất nền dự án

Mua bán đất nền là một trong những loại hình có được nhiều giao dịch hiện nay đặc biệt là đất khu vực ven đô nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà bạn sẽ cần thận trọng trước khi lựa chọn mua đầu tư hay để ở.

Mua bán đất nền là kênh đầu tư chứa nhiều tiềm năng và khá an toàn nếu bạn biết cách kiểm tra tính pháp lý của mảnh đất. Đồng thời, đất nền được xem là loại đầu tư mà có giá trị cố định, khả năng rớt giá thấp và có khả năng sinh lời cao.

Tuy nhiên, việc chọn mua dự án đất nền để ở hay để đầu tư cũng có những tiềm ẩn rủi ro nếu như bạn không biết chọn vị trí đất đẹp, có nhiều tiện ích hiện hữu, có khả năng giao dịch tốt. Đồng thời, điều quan trọng nhất là dễ vướng vào các rủi ro pháp lý khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ khiến cho bạn có thể trắng tay.

Ancu.me chia sẻ với các bạn một số lưu ý về chọn cũng như cách thức mua đất dự án an toàn, tăng lợi ích.

- Chọn dự án đầu tư có vị trí tốt, đảm bảo đủ điều kiện được phân lô, phân nền bán theo quy định. Kiểm tra cơ sở hạ tầng trong khu dự án đã hoàn thành chưa, vị trí có gần với các tiện ích xã hội, giao thông, trường học, có tiềm năng phát triển thành khu dân cư hay không.

- Kiểm tra năng lực đầu tư của chủ dự án, kiểm tra hạ tầng, mốc ranh giới, đo đạc, thiết kế được sở xây dựng phê duyệt chưa, có xây phép xây dựng không?… Dự án đã được phê duyệt quy hoạch, có quyết định giao đất, cấp sổ đỏ (chứng nhận QSDĐ)

- Kiểm tra đất là sổ chung hay sổ riêng, tránh tối đa việc mua đất sổ chung vì tục tục tách phức tạp.

- Đảm bảo mua đất có diện tích hạn mức tách thửa, cấp giấy QSDĐ theo quy định của UBND tỉnh đang có hiệu lựa. Tránh mua diện tích quá bé mà không thể chuyển sổ đỏ.

- Thoả thuận và kiểm tra các điều khoản hợp đồng kỹ lưỡng: giá, diện tích, nghĩa vụ, ai thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao

- Điều khoản phạt hợp đồng do chậm giao đất, giao sổ... và điều khoản dự trù các trường hợp thay đổi quy hoạch để bảo vệ quyền lợi cho mình vì nhiều trường hợp quy hoạch phê duyệt thay đổi quy hoạch ban đầu

- Hợp đồng ký là hợp đồng mua bán đất có công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo.

Trên đây là toàn bộ những thông tin về mua bán đất nền dự án giúp bạn biết khi nào nên mua đất nên, có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ hay đất dự án có sổ đỏ không, quy trình thủ tục, mẫu hợp đồng mua bán đất dự án hiện hành…

Hi vọng, những tư vấn pháp luật đất đai của ancu.me sẽ thực sự hữu ích đối với các bạn, đặc biệt là những ai đang có giao dịch mua bán bất động sản. Bạn có thể tham khảo thêm bài viết: Kinh nghiệm đầu tư mua đất nền dự án sinh lời, giảm tối đa rủi ro để các giao dịch diễn ra thuận lợi nhất.