Đất thương mại, dịch vụ là gì? Có được xây nhà, cấp sổ đỏ không?

Giao dịch mua bán đất dịch vụ là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm bên cạnh những lợi ích về giá thì cũng sẽ tồn tại những rủi ro.

• Vậy đất thương mại là gì?
• Đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?
• Đất dịch vụ có được chuyển đổi không?

Những vấn đề này sẽ được ancu.me chia sẻ giúp bạn hiểu rõ về loại đất dịch vụ là gì? Quy chế pháp lý của nó nhằm có lựa chọn phù hợp nhất.

Đất dịch vụ là gì?

Đất thương mại, dịch vụ là gì?

Theo chính sách thu hồi đất thì nếu không bồi thường được loại đất nông nghiệp tương ứng với diện tích đất nông nghiệp thu hồi thì nhà nước sẽ cần bồi thường và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm mới cho người, hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp sản xuất.

Trong đó, có cách thức thu hồi đất và bồi thường hỗ trợ bằng cách giao đất tại vị trí quy hoạch khác có thể làm mặt bằng để sản xuất kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp, chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm cho người bị thu hồi đất.

Quy chế pháp lý của đất thương mại, dịch vụ là gì

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp trên ⅓ (trên 30%) diện tích đất nông nghiệp mà không được nhà nước đền bù, bồi thường bằng diện tích đất nông nghiệp tương ứng diện tích, loại đất… thì sẽ được cấp đất gọi là đất dịch vụ hay còn được gọi là đất thương mại dịch vụ.

Ngoài những phần đất hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nông nghiệp nêu trên thì có 1 loại đất dịch vụ khác đó là phần đất đấu thầu ở các khu công công như bến xe, chợ…

Thế nào là đất thương mại dịch vụ? Như vậy có thể hiểu đất dịch vụ, thương mại là đất phi nông nghiệp được đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp hoặc là đất đấu thầu ở các khu công công như bến xe, chợ… thuộc quỹ đất công cộng.

Đồng thời loại đất thương mại, đất dịch vụ sẽ bao gồm đất xây dựng các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình phụ trợ cho hoạt động kinh doanh, dịch vụ thương mại theo quy định tại khoản 1 Điều 53 Luật đất đai.

Đất quy hoạch thương mại dịch vụ, đất thổ cư là gì? Nhìn chung chúng đều là loại đất phi nông nghiệp có thể ở và kinh doanh.

Phận loại đất dịch vụ, thương mại

Phân loại đất dịch vụ

Đất thương mại hay đất dịch vụ có 2 loại đó là:

- Đất dịch vụ đấu thầu ở các khu vực công cộng như chợ, bến xe

- Đất dịch vụ được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án.

Đối với khái niệm đất dịch vụ 5%, 7%, 10% là cách gọi về tỉ lệ bồi thường hoặc giao đất theo số đất nông nghiệp bị thu hồi. Luật không có khái niệm về đất dịch vụ 10% hay đất 5%... mà chỉ có phân loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.

Tuy nhiên đất dịch vụ 10% tức là người bị thu hồi đất sẽ được đền bù bằng 10% diện tích đất bị thu hồi theo quy định của từng địa phương.

Đối với các loại đất 5%, 7%... thì theo quy định tại Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 thì mỗi xã phường, địa phương, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp phục vụ cho công ích là 5% hoặc hơn 5% tùy theo quỹ đất của địa phương.

Do đó không có khái niệm đất dịch vụ 5%, 7% mà thực tế đó là tên gọi của loại đất trước kia chỉ đất công quỹ 5% và được giao cho các hộ gia đình canh tác hoặc sau khi hộ dân đưa đất vào hợp tác thì được giữ lại 5% đất để tự chủ sản xuất. Tỉ lệ phần trăm này sẽ phụ thuộc vào quỹ đất của từng địa phương.

Đặc điểm của đất dịch vụ

• Đất dịch vụ là loại đất được nhà nước giao cho hộ gia đình hoặc đấu thầu theo quy định của pháp luật. Thường loại đất này có diện tích không lớn chỉ 40 - 50m2 nhưng lại có được vị trí đẹp.
• Thường có vị trí nằm sát các khu đô thị và thuận lợi cho kinh doanh thương mại và dịch vụ tạo thu nhập bởi mục đích bồi thường đất này là để giúp người bị mất đất có thể có việc làm tăng thu nhập.
• Đất được quy hoạch ở vị trí đẹp nhưng có giá rẻ hơn ½ giá đất dự án.
• Các diện tích đất nông nghiệp thu hồi để phát triển các dự án khu đô thị và những lô đất này thường được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng mới mới bàn giao đất. Bởi vậy có cơ sở hạ tầng đồng bộ, đường rộng thuận lợi giao thông đi lại.
• Đất được cấp lâu dài, và có thể sẽ được cấp giấy CNQSDĐ và được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh. Điều 125 Luật Đất đai 2013 khoản 4 quy định: “Nếu đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì được sử dụng ổn định lâu dài như đất ở”. Đồng thời đối với đất thương mại, dịch vụ, đất làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê hoặc giao sử dụng có thời hạn thì thời hạn có thể là không quá 50 năm hoặc 70 năm.
• Các hộ gia đình được giao sử dụng đất dịch vụ sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và sẽ được bồi thường theo giá nhà nước nếu phải thu hồi.

Quy định về đất dịch vụ cấp sổ, xây nhà, chuyển nhượng

Các quy định mới về đất dịch vụ

Đất thương mại dịch vụ được làm gì, có được xây nhà không, có được cấp sổ đỏ không, thủ tục cấp sổ đỏ đất dịch vụ,...

Cùng tham khảo các quy định quy hoạch đất thương mại dịch vụ là gì chi tiết dưới đây để biết được quyền và nghĩa vụ, quy chế pháp lý khi sở hữu quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ dưới dây:

Đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?

Nhiều người băn khoăn đất dịch vụ có sổ đỏ không? Về mặt pháp lý, đất dịch vụ là đất mà nhà nước giao bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình. Loại đất này được giao sử dụng lâu dài nhưng chưa có sổ đỏ và người sử dụng đất không thể chuyển nhượng do chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ.

Đất dịch vụ là loại đất được cấp để hỗ trợ cho người mất đất sản xuất chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ thương mại mà không phải mục đích để ở. Và đất dịch vụ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu đảm bảo các loại giấy tờ theo quy định.

Nếu muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất dịch vụ, thương mại thành đất ở thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất này cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ sang đất ở được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Đất thương mại dịch vụ có được xây nhà ở không?

Quy chế sử dụng đất dịch vụ của người sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thương mại dịch vụ tương tự như đất ở. Pháp luật hiện này không có quy định về việc xây nhà trên đất dịch vụ nhưng loại đất này được xác định là đất ở kết hợp kinh doanh nên có thể xây nhà. Đồng thời pháp luật không cấm xây nhà trên đất thương mại dịch vụ nên hoàn toàn thực hiện việc xây nhà ở kiên cố, cao tầng.

Tuy nhiên việc xây nhà và phải xin giấy phép xây dựng cho căn nhà đó theo quy định về cấp phép xây dựng.

Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ thương mại là gì?

Đất dịch vụ có được chuyển nhượng mua bán không?

Đất dịch vụ có thể được giao dịch mua bán chuyển nhượng, có được thế chấp nếu đó không phải là đất thuê, đấu thầu mà là đất được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp.

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất…

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Tuy nhiên, đất dịch vụ có loại đã có quyết định giao đất và có loại đất dịch vụ chưa có quyết định giao đất bởi đang chờ cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện mặt bằng và thủ tục.

Đối với đất dịch vụ có quyết định giao đất, cấp sổ đỏ thì người sở hữu quyền sử dụng đất này có thể chuyển nhượng, mua bán và thực hiện các thủ tục sang tên như các loại đất thông thường.

Đối với đất chưa có quyết định cấp đất, giao đất dịch vụ thì về pháp lý không thể thực hiện các thủ tục mua bán. Bởi lẽ, hợp đồng mua bán liên quan tới bất động sản sẽ phải được xác lập bằng văn bản có công chứng mới có hiệu lực.

Trong khi đó, nếu đất dịch vụ chưa có giấy tờ giao đất, chứng nhận quyền sử dụng thì không thể công chứng mà chỉ có thể làm hợp đồng viết tay. Chính vì vậy, theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự nay sẽ không đảm bảo về mặt hình thức văn bản có công chứng nên không có hiệu lực.

Thủ tục mua bán loại đất dịch vụ

Đất dịch vụ có thể chuyển nhượng được và an toàn nếu có giấy giao đất, chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định về thủ tục mua bán loại đất dịch vụ thương mại này sẽ tuân theo quy định về thủ tục sang tên, chuyển nhượng đất của Luật đất đai 2013 hiện hành và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hướng dẫn.

Cụ thể, thủ tục chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất dịch vụ đảm bảo quy định tại điều 9.2 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đó là người chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng trừ trường hợp 1 bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;
• Giấy chứng nhận đã được cấp (bản gốc);
• Các loại giấy tờ khác liên quan đến nhân thân như: CMND, sổ hộ khẩu…

Rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ

Một số rủi ro khi mua bán, nhận chuyển nhượng đất dịch vụ

Có nên mua đất thương mại dịch vụ không? Mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dịch vụ ngoài những lợi ích về giá, vị trí sinh lời cao thì việc chuyển nhượng mua bán đất dịch vụ cũng tồn tại nhiều rủi ro, đặc biệt với các giao dịch đất dịch vụ chưa có quyết định giao đất dịch vụ của cơ quan nhà nước. Những rủi ro này bao gồm:

- Giấy tờ thủ tục mua bán đất dịch vụ: Nhiều mảnh đất dịch vụ chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ thực hiện bằng giấy tờ viết tay thì về pháp lý không có giá trị.

- Nếu mua bán đất dịch vụ thông qua người nhận ủy quyền thì người nhận ủy quyền không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất chờ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận. Và người nhận chuyển nhượng chỉ có thể xác lập quyền sử dụng đất đứng tên trên giấy chứng nhận khi có đủ các điều kiện để lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định chung. Thời gian chờ này dễ phát sinh các vấn đề pháp lý.

Trên đây là toàn bộ những vấn đề pháp lý về loại đất thương mại, dịch vụ là đất gì cùng quy định thủ tục về đất kinh doanh dịch vụ là gì để bạn tham khảo, tìm hiểu kỹ trước khi đầu tư mua đất thương mại dịch vụ lâu dài. Nhận biết loại đất và những rủi ro và lợi ích khi mua đất dịch vụ giúp tăng tính an toàn trong các giao dịch.

Bạn đọc cũng có thể tham khảo thêm bài viết: Có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ? Mẫu hợp đồng, thủ tục chi tiết