Luật mua nhà, thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam

Hiện nay, số lượng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam đang có xu hướng gia tăng đặc biệt là những người nước ngoài là người Trung Quốc và các quốc gia khác như Mỹ, Hàn Quốc… Vậy, pháp luật quy định:

• Người nước ngoài mua nhà như thế nào?
• Người nước ngoài có được mua nhà tại Việt Nam không? Quy định người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cụ thể ra sao?
• Thủ tục người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam
• Thời gian người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định thế nào?

Dưới đây là những tư vấn pháp lý về người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam mới nhất và cụ thể giúp quá trình mua bán nhà đất diễn ra đúng luật quy định:

Các quy định pháp luật người nước ngoài mua nhà, sở hữu nhà ở tại Việt Nam

I. Quy định, thủ tục người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam được không là thắc mắc của nhiều người nước ngoài và cả người Việt Nam khi muốn giao dịch mua bán nhà với họ.

Theo quy định tại luật đất đai 2013 thị người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể Điều 5 quy định về các trường hợp: Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ gồm có các đối tượng là người nước ngoài.

Đồng thời, quy định khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 hiện hành xác định các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này”.

Tuy nhiên, giới hạn không phải người nào cũng có quyền sở hữu nhà ở bởi có người nước ngoài không được mua nhà tại Việt Nam nếu như không mua bán nhà ở không thuộc các hình thức sở hữu theo quy định.

Có các trường hợp người nước ngoài không được mua nhà tại Việt Nam, không thể mua dự án bất động sản ở VN. Bởi không phải người nước ngoài đều có thể mua được tất cả nhà dự án tại Việt Nam mà sẽ có Danh mục xác định cụ thể các dự án đầu tư  BĐS không cho phép người nước ngoài sở hữu do Sở Xây dựng công bố công khai.

Đồng thời, người nước ngoài thuộc diện được phép sở hữu nhà ở Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng có những giới hạn về quyền nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng của tổ chức trong số lượng nhà nhận định tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu.

Trong trường hợp được tặng cho, nhận thừa kế nhưng không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở thì được giải quyết theo quy định khác.

Hình thức sở hữu nhà của người nước ngoài tại Việt Nam

Quy định người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam xác định các giới hạn về hình thức sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại  khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 như sau:

- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Vì vậy, người nước ngoài có thể mua nhà ở tại Việt Nam nhưng chỉ có quyền sở hữu dưới 2 hình thức trên mà thôi.

Các hình thức người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Điều kiện người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Với nhu cầu người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Nhà Trang hay Phú Quốc ngày càng tăng thì việc tìm hiểu các quy định pháp luật về điều kiện người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam là cần thiết.

Theo quy định điều kiện người nước ngoài mua nhà, căn hộ chung cư tại Việt Nam 2019 như sau:

- Thứ nhất, Người nước ngoài phải thuộc diện được phép nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hay lãnh sự.

- Thứ hai, phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.

- Thứ ba, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật Việt Nam. Lưu ý: cá nhân người nước ngoài không nhất thiết phải đăng ký tạm trú, thường trú tại nơi có nhà ở giao dịch

- Thứ tư, giới hạn số lượng nhà ở được giao dịch theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP

Người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Trường hợp là nhà riêng lẻ (biệt thự, nhà ở liền kề) ở khu vực có dân số tương đương một phường chỉ được mua không quá 250 căn.

Trường hợp 1 dự án hay từ 2 dự án trở lên mà có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2500 căn, người nước ngoài mua bán nhà ở không quá 10% (250 căn) tổng số lượng nhà ở trong dự án đó.

Quy trình thủ tục, hợp đồng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

Khi có đủ các điều kiện người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì có thể chuẩn bị các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng để làm các thủ tục mua nhà theo hướng dẫn quy định tại Luật Nhà ở 2014 như sau:

Giấy tờ  cho người nước ngoài mua nhà ở, chung cư tại Việt Nam

Người nước ngoài mua nhà cần giấy tờ gì? Theo quy định để được sở hữu nhà ở thì người nước ngoài cần chứng minh thuộc đối tượng và điều kiện sở hữu nhà ở mà Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định bao gồm những loại giấy tờ sau:

Khoản 1 Điều 74 Nghị định quy định về các loại giấy tờ chứng minh là đối tượng và điều kiện mua nhà, sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam đó là:

"1. Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.”

Ký kết hợp đồng mua bán nhà ở

Việc người nước ngoài mua bán nhà ở phải thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà đất có nội dung và hình thức theo đúng luật quy định tại Điều 121, 122, 123 Luật Nhà ở và phải thực hiện công chứng, chứng thực.

Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận SHH nhà ở cho người nước ngoài

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài

Việc cấp giấy chứng nhận chuyển sử dụng đất hay người nước ngoài mua nhà chuyển nhượng cần phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở theo các quy định luật người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam đó là:

• Làm đơn đề nghị cấp GCN quyền sở hữu nhà ở theo mẫu 04/ĐK (Thông tư 23/2014/TT-BTNMT)
• Giấy tờ chứng minh là đối tượng và điều kiện mua nhà, sở hữu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam
• Bản sao hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực.
• Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền SDĐ, quyền SH nhà ở tại nơi có nhà ở.

Thông thường, sau khi đã hoàn thành việc nhận bàn giao và tất toán hợp đồng mua bán (khoảng 30 ngày) chủ đầu tư sẽ tiến hành thông báo yêu cầu khách hàng nộp hồ sơ để làm sổ đỏ theo đúng quy định của pháp luật.

- Nếu hồ sơ hợp lệ tiếp nhận và hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Nếu hồ sơ không hợp lệ, đầy đủ thì sau 3 ngày nhận hồ sơ cơ quan có thẩm quyền thông báo hoàn trả và hướng dẫn bổ sung hoàn thiện theo đúng quy định.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bước 4: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Thời hạn để chủ đầu tư thực hiện thủ tục làm sổ đỏ cho khách thường kéo dài trong 50 ngày kể từ ngày khách hàng nộp hồ sơ theo thông báo. Thời hạn cấp sổ đỏ sẽ tùy thuộc vào cơ quan Nhà nước ( tkhoảng 3-6 tháng từ khi nộp hồ sơ).

Tham khảo: Chia sẻ kinh nghiệm mua căn hộ chung cư giá rẻ chỉ từ 1 - 2 tỷ.

Thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài

Thứ năm, cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bằng thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán nhưng tối đa không quá 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận và có thể gia hạn nếu có nhu cầu.

Nếu như người nước ngoài kết hôn với công dân là Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo hình thức ổn định, lâu dài như công dân Việt Nam.

Về thời hạn người nước ngoài sở hữu nhà khi nhận chuyển nhượng thì tối đa không quá 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận và ghi rõ trong Giấy chứng nhận”. Trường hợp chuyển nhượng cho người nước ngoài khác thì bên nhận chuyển nhượng có thời hạn sở hữu trong thời hạn còn lại không phải là 50 năm như ban đầu.

Nếu hết thời hạn sở hữu nhà ở mà không xin gia hạn, không bán, tặng cho các đối tượng thuộc sở hữu nhà ở Việt Nam thì bất động sản này thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.

Đối với trường hợp người nước ngoài thuê nhà ở Việt Nam sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ với chủ đầu tư theo hợp đồng thuê nhà ở, nếu người nước ngoài thuê nhà kinh doanh (cho thuê lại) thì phải được sự đồng ý của bên chủ đầu tư.

II. Quy định, thủ tục người nước ngoài đầu tư kinh doanh BĐS ở Việt Nam

Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đang thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài nhờ vào chính sách nới lỏng cho người nước ngoài mua nhà đất ở Việt Nam. Tuy nhiên, chính sách pháp luật người nước ngoài mua bán nhà đất ở tại Việt Nam sẽ có những giới hạn nhằm đảm bảo các vấn đề phát triển an ninh, chính trị, kinh tế - xã hội theo định hướng. Do đó, người nước ngoài mua nhà ở chuyển nhượng, người nước ngoài thuê nhà để kinh doanh luôn có những giới hạn bởi các quy định về chính sách, thủ tục đầu tư bất động sản riêng biệt.

Dưới đây là những quy định người nước ngoài đăng ký kinh doanh ở Việt Nam trong lĩnh vực đầu tư BĐS cần biết.

Điều kiện người nước ngoài đăng ký kinh doanh BĐS tại Việt Nam

Theo luật quy định người nước ngoài kinh doanh bất động sản ở Việt Nam cần đảm bảo các điều kiện sau:

- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc HTX có đăng ký ngành nghề kinh doanh BĐS:

• Kinh doanh bất động sản;
• Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản;
• Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.

(Trong đó: mỗi ngành nghề kinh doanh BĐS sẽ có những điều kiện riêng cần thiết khi đăng ký kinh doanh)

Cá nhân người nước ngoài muốn kinh doanh tại Việt Nam trong lĩnh vực nhà đất cần phải thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam với thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật.

Tìm hiểu Cách đăng tin bán nhà trên mạng hiệu quả trên ancu.me để nhanh chóng tiếp cận khách hàng tiềm năng.

Quy định điều kiện người nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

- Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng phải chứng minh năng lực tài chính tương ứng với vốn điều lệ của công ty thông qua các hình thức sau:

+ Nếu nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân góp vốn đầu tư: Xác nhận số dư tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư là 20 tỷ đồng (Nếu là Ngân hàng nước ngoài xác nhận nhà đầu tư cần cung cấp bản sao công chứng, hợp pháp hóa lãnh sự tại cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam tại nước ngoài);

+ Nếu nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, công ty nước ngoài:

• Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ tương ứng với nguồn vốn dương là 20 tỷ đồng Việt Nam;
• Xác nhận số dư tài khoản ngân hàng của nhà đầu tư tương đương là 20 tỷ đồng Việt Nam.

(Cung cấp bản sao công công chứng, hợp pháp hóa lãnh sự tại cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam tại nước ngoài)

Các hình thức cho người nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản hiệu quả nhất

Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được đầu tư dưới các hình thức theo quy định Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS 2013:

• Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
• Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
• Thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Thủ tục xin giấy phép cho người nước ngoài đăng ký kinh doanh BĐS tại Việt Nam

Người nước ngoài là tổ chức, cá nhân khi đăng ký thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần nắm rõ các điều kiện về vốn pháp định, chứng minh điều kiện vốn, và các điều kiện cho từng ngành nghề kinh doanh bất động sản, các giấy tờ chứng minh nhân thân cá nhân, tổ chức muốn thành lập doanh nghiệp, góp vốn… theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản 2014, các quy định đăng ký kinh doanh và các văn bản pháp luật hiện hành.

Sau khi chuẩn bị thủ tục hồ sơ thì nộp tới bộ phận một của của cơ quan đăng ký kinh doanh của sở kế hoạch đầu tư nơi dự định thành lập doanh nghiệp và sẽ được tiếp nhận, hướng dẫn.

Kinh nghiệm cho người nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam nhất định phải biết

Kinh nghiệm đầu tư BĐS cho người nước ngoài tại Việt Nam

Một số kinh nghiệm đầu tư bất động sản dành cho người nước ngoài ở thị trường Việt Nam nên biết nếu muốn tham gia vào thị trường nhà đất tiền năng này:

Thứ nhất, tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật người nước ngoài mua bán nhà đất ở Việt Nam bao gồm các loại giấy tờ, thủ tục, các quy định điều kiện đầu tư BĐS cho cá nhân tổ chức nước ngoài.

Thứ hai, nghiên cứu thị trường tỉ mỉ để tìm cơ hội thích hợp dù ở bất cứ địa phương nào từ Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng Nha Trang, Bình Dương hay các địa phương có tiềm năng khác.

Thứ ba, tìm hiểu các vấn đề về thuế quan, tài chính trong lĩnh vực đầu tư bất động sản như: thuế giá trị gia tăng thuế quản lý, thuế đăng ký, thu nhập cá nhân,...

Trên đây là những chia sẻ về những quy định pháp luật người nước ngoài mua bán nhà đất, sở hữu nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Mong rằng những tổng hợp các quy định này sẽ mang lại những góc nhìn cơ bản nhất khi có các giao dịch liên quan đến bất động sản dành cho người nước ngoài hữu ích nhất.