Giải pháp dùng đòn bẩy tài chính mua nhà đất sinh lời, tránh rủi ro

Một trong những biện pháp hiệu quả khi đầu tư bất động sản là sử dụng đòn bẩy tài chính khi không có đủ tài chính. Vậy đòn bẩy tài chính trong BĐS là gì? Hãy cùng làm rõ hơn về lợi ích, những rủi ro và cách sử dụng phương pháp đòn bẩy tài chính sao cho hiệu quả trong bài sau:

Đòn bẩy tài chính là gì?

Đòn bẩy tài chính tiếng Anh là gì? Đòn bẩy tài chính tiếng Anh là Financial Leverage (FL), hệ số đòn bẩy tài chính là Degree of Financial Leverage (DFL).

Vậy đòn bẩy tài chính có nghĩa là gì? Khái niệm đòn bẩy tài chính là không sử dụng hoàn toàn vốn tự có mà dùng vốn vay để đầu tư với mong muốn tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu hoặc thu nhập trên một cổ phần. 

Đã có nhiều nhà đầu tư BĐS thành công với phương pháp này khi tính toán từng giai đoạn đầu tư hợp lý và chọn khoản vay thông minh để sinh lời. Tuy nhiên, dùng đòn bẩy tài chính mua nhà không phải lúc nào cũng thành công. Nếu biết cách sẽ thu lợi nhuận nhưng nếu không sẽ có rủi ro.

Đòn bẩy tài chính là gì trong BĐS? Kỹ năng sử dụng nên nắm chắc

Công thức tính đòn bẩy tài chính

Đòn bẩy tài chính tính như thế nào? Công thức tính độ lớn của một đòn bẩy tài chính:

DFL = (∆ EPS/EPS₀) / (∆ EBIT/EBIT₀)

Trong đó:

• EBIT là lợi nhuận trước thuế và lãi vay
• EPS là lợi nhuận của vốn chủ sở hữu

Khi có thêm kí hiệu I là lãi vay phải trả sau một số biến đổi thì ta có công thức như sau:

DFL =(EBIT₀/EBIT₀₋₁) = (Qx(p-v)-F)/(Qx(p-v)-F-1)

Trong đó:

• F là chi phí cố định (không bao gồm lãi vay)
• v là chi phí biến đổi 1 đơn vị sản phẩm
• p là giá bán đơn vị sản phẩm
• Q là giá bán sản phẩm bán ra

Hệ số đòn bẩy tài chính bao nhiêu là hợp lý? Nếu tổng tài sản không có khả năng sinh ra một tỷ suất sinh lời đủ lớn để bù đắp chi phí lãi vay nợ thì tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu bị giảm sút, bởi phần lợi nhuận do vốn chủ sở hữu làm ra phải dùng để bù đắp sự thiếu hụt của khoản lãi vay phải trả.

Lợi ích của đòn bẩy tài chính

Giải pháp sử dụng đòn bẩy tài chính trong BĐS với các khoản vay trả góp giúp nhà đầu tư tối ưu dòng tiền. Nhiều nhà đầu tư tạo được dòng tiền đều đặn bằng cách cho thuê bất động sản vừa mua, giúp chi trả cho khoản vay trả góp, giúp cần bằng dòng tiền ròng.

Ngoài ra, với thị trường bất động sản có nhiều biến động thì khả năng xoay nguồn vốn để đón đầu thị trường là điều góp phần tạo nên thành công. Dùng đòn bẩy tài chính mua nhà được ưa chuộng với thủ tục vay vốn nhanh từ 60-80% giá trị nhà đất, giải ngân chỉ trong vài ngày. Những nhà đầu tư vay vốn ngân hàng có cơ hội để hưởng lãi suất khá ưu đãi, lựa chọn mức lãi suất với kỳ hạn ưu đãi thích hợp.

Việc vay trả góp mua nhà cũng là cách giảm chi phí cơ hội và có thể linh động vốn. Chia nhỏ dòng tiền và tăng thời gian thanh toán định kỳ giúp giảm rủi ro thanh khoản xuống. Nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho các dự án khác, tăng lợi nhuận, không gói gọn chỉ trong một loại hình bất động sản.

Lợi ích và rủi ro của đòn bẩy tài chính mua nhà đất

Rủi ro của đòn bẩy tài chính

Dù có những ưu điểm nhưng vẫn có những rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Đòn bẩy tài chính là con dao 2 lưỡi. Nếu nhà đầu tư tính toán sai lệch khiến việc thanh khoản bất động sản khó khăn hơn, trì trệ vốn và lãi suất vay. Nếu bạn không có vốn cố định thì việc kinh doanh sẽ đi vào ngõ cụt.

Bên cạnh đó, rủi ro đòn bẩy tài chính còn đến từ việc lựa chọn khoản vay, nó quyết định nhiều đến sự thành công đối với bất động sản đó. Nếu không nắm rõ những chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng sẽ khiến lợi nhuận giảm hoặc có nhiều rủi ro hơn.

Cũng bởi vì thị trường bất động sản có nhiều biến động khiến giá BĐS lên xuống thất thường ảnh hưởng đến đòn bẩy tài chính. Nếu giá nhà giảm thì việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong BĐS sẽ không đem lại lợi nhuận nào.

Phương pháp sử dụng kỹ năng đòn bẩy tài chính trong bất động sản hiệu quả

Các nhà đầu tư cần biết cách sử dụng phương pháp đòn bẩy tài chính sao cho hiệu quả trước khi bắt đầu xuống tiền. Có một vài nguyên tắc cơ bản cần nắm rõ bao gồm:

- Trước khi nghĩ đến đòn bẩy cần phải có sản phẩm trước, có được bất động sản tiềm năng sinh lời, pháp lý đầy đủ, vị trí tốt, nhà đầu tư uy tín.

Quy định đòn bẩy tài chính hiệu quả còn là khi mỗi nhà đầu tư cần biết cách định giá bất động sản hoặc nhờ một công ty bất động sản uy tín tư vấn định giá giúp trước khi quyết định. Một vài điều có thể áp dụng như:

• Giải pháp nâng cao đòn bẩy tài chính là so sánh một vài sản phẩm BĐS tương đồng ở cùng khu vực, phân khúc, quy cách, định vị sản phẩm, giá bán.
• Xem xét các chi phí khi đầu tư một sản phẩm: Chi phí đất, xây dựng là bao nhiêu, lợi nhuận mong muốn để xác định giá trị BĐS.
• Với sản phẩm đã hoàn thiện, có lời cho thuê mỗi tháng, nhà đầu tư cần xem nó có thể mang lại lợi nhuận sau này bao nhiêu để xác định số tiền cần bỏ ra đầu tư.

Phương pháp sử dụng kỹ năng đòn bẩy tài chính trong bất động sản

- Khoản vay không vượt quá 50% giá sản phẩm, tiền trả hàng tháng không quá 50% thu nhập mỗi tháng.

Chẳng hạn như nếu nhà đầu tư có 1 tỷ đồng, có thể vay ngân hàng thêm 1 tỷ để đầu tư bất động sản 2 tỷ theo nguyên tắc vay không quá 50% giá trị sản phẩm để giảm rủi ro, không phải chịu gánh nặng tài chính. Nếu đầu tư vào chung cư ở vị trí đẹp có thể cho thuê 10 triệu đồng một tháng, tỷ suất lợi nhuận có thể đạt 6.5%/năm.

- Nếu nhiều người cùng góp vốn đầu tư BĐS vay ngân hàng thì cần có những quy tắc chung về thời gian thoát hàng và chia lợi nhuận,... trước khi mua dự án.

- Chọn thời điểm đầu tư thích hợp, tránh lúc thị trường đang bị thổi giá nhiều lần so với giá thực. 

- Đòn bẩy tài chính hiệu quả khi lựa chọn khoản vay phù hợp, chính sách ưu đãi từ nguồn vay để tránh việc trả chậm, dẫn đến nợ xấu, không tốt cho lần đầu tư tiếp theo.

Kinh doanh bất động sản có thể từ 4 nguồn vốn gồm: vốn tự có, vốn từ nhà đầu tư khác, vốn từ ngân hàng và vốn từ khách hàng. Nếu nhà đầu tư cá nhân không sử dụng được vốn ngân hàng thì có thể tận dụng vốn từ nhà đầu tư khác. 

Nhà đầu tư nên cân đối 4 nguồn vốn này, nhất là nếu có được vốn từ khách hàng giúp việc kinh doanh thành công và dùng để trả số lãi phải chịu khi vay.

Khi dùng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng, nhà đầu tư nên xem kỹ hợp đồng tín dụng, số lãi phải trả mỗi tháng,... trước khi quyết định vay. 

Vậy là bạn đã hiểu rõ hơn về đòn bẩy tài chính và ý nghĩa của nó trong đầu tư bất động sản. Dùng đòn bẩy tài chính mua nhà là một hình thức kinh doanh táo bạo cần xem xét kỹ trước khi vận dụng để hạn chế rủi ro và đem lại lợi nhuận.