Giấy phép xây dựng: Thủ tục, hồ sơ xin cấp theo quy định hiện hành

Xin cấp giấy phép xây dựng là một những thủ tục cần phải thực hiện khi có nhu cầu xây dựng một công trình nhà ở… Đây được xem là giấy thông hành đối với người có nhu cầu (chủ đầu tư) muốn xây mới, sửa chữa, cải tạo và di dời công trình xây dựng. Trong nhiều trường hợp việc xây dựng có thể sẽ không cần làm thủ tục cấp giấy phép và nhiều trường hợp sẽ bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng.

Vì vậy việc tìm hiểu về các quy định hiện hành về xin giấy phép xây dựng cần có điều kiện thủ tục, hồ sơ, mẫu giấy phép xây dựng… theo quy định của Luật xây dựng, Nghị định hướng dẫn và thông tư 15 2016 tt bxd hiện nay là điều cần thiết.

Đồng thời, cần nhớ ngoài việc đảm bảo thực hiện đầy đủ thủ tục và hồ sơ xin cấp phép xây dựng theo quy định thì người có công trình xây dựng cần lưu ý thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế xây dựng cơ bản, lệ phí hoàn công công trình nhà ở.

I. Các căn cứ pháp lý xin giấy phép xây dựng

1. Văn bản pháp luật xin giấy phép xây dựng (GPXD)

Các vấn đề quy định về cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo trình trịnh thủ tục, hồ sơ rõ ràng và đầy đủ theo từng trường hợp xin giấy phép xây dựng và không phải xin giấy phép xây dựng được áp dụng theo các văn bản pháp luật hiện đang có hiệu lực lưu hành sau:

- Luật Xây dựng năm 2014 (Hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2015)

- Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2016 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng (có hiệu lực kể từ ngày 05 tháng 8 năm 2015).

- Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng (có hiệu lực thi hành từ ngày 15 tháng 8 năm 2016). Thông tư này thay thế Thông tư số 10/2012/TT-BXD ngày 20/12/2012 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn chi tiết một số nội dung của Nghị định số 64/2012/NĐ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng và những quy định về cấp giấy phép xây dựng tại Thông tư số 19/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng về quản lý đầu tư xây dựng trong khu công nghiệp và khu kinh tế.

Đối tượng phải xin và không phải xin giấy phép xây dựng

2. Đối tượng phải xin và không phải xin giấy phép xây dựng

Về nguyên tắc theo quy định của Luật Xây Dựng năm 2014 thì trước khi khởi công xây dựng, sửa chữa công trình thì chủ đầu tư đều phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào khi xây dựng đều phải thực hiện các thủ tục xin cấp GPXD.

Luật xây dựng có quy định rõ và các trường hợp cần và không cần xin giấy phép xây dựng tại Điều 89 quy định về các đối tượng và các loại giấy phép xây dựng như sau:

Khoản 1 điều 89: “Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

Tại khoản 2 Điều 89 quy định về công trình được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

“a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ”.

Như vậy nếu công trình xây dựng thuộc các trường hợp được miễn xin giấy phép thì chủ đầu tư có thể xây dựng tự do không cần xin phép. Tuy nhiên nếu là các công trình thuộc các điểm b, d, đ, I thuộc khoản 2 Điều 89 LXD 2014 thì cần phải có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng tới cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để lưu và theo dõi.

3. Các loại giấy phép xây dựng và thời điểm cần xin giấy phép xây dựng

Hiện tại việc xin giấy phép xây dựng gồm các loại giấy phép sau:

• Giấy phép xây dựng mới;
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
• Giấy phép di dời công trình.

Đồng thời luật cũng quy định về thời điểm phải hoàn thành việc xin giấy phép xây dựng đó là:

• Các công trình thuộc cấp đặc biệt và cấp 1 phải xin và được cấp phép xây dựng theo giai đoạn khi đã có thiết kế xây dựng được thẩm định
• Đối với các dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình thì GPXD được cấp cho một hoặc một số hay tất cả các công trình thuộc dự án khu vực hạ tầng kỹ thuật thuộc khu xây dựng đã triển khai theo quy hoạt được phê duyệt.
• Đối với các công trình khác thì giấy phép xây dựng phải được cấp trước khi tiến hành xây dựng.

Thủ tục và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng theo luật định

II. Thủ tục và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng theo luật định

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì phù thuộc vào từng loại giấy phép xây dựng mà chủ đầu tư có nhu cầu xin cấp.  Người có nhu cầu xin giấy phép xây dựng trước hết sẽ cần phải nắm rõ về các bước thủ tục xin cấp GPXD sau:

1. Chuẩn bị hồ sơ cấp phép xây dựng

Hồ sơ xin cấp giấp phép xây dựng gồm những gì sẽ phụ thuộc vào đề nghị cấp giấp phép gì của chủ đầu tư. Các thông tin về chuẩn bị hồ sơ thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, quy định về xây dựng nhà ở đô thị... sẽ được quy định chi tiết tại tt 15 2016 của BXD về cấp giấy phép xây dựng (hiệu lực từ ngày 15/8/2016).

Các mẫu giấy xin cấp phép xây dựng và mẫu giấy phép xây dựng: Download

1.1. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng khi xây nhà mới

Đối với những trường hợp cần xin giấy phép xây dựng xây mới sẽ căn cứ vào từng trường hợp quy định chi tiết tại Điều 8 của thông tư 15/2016 của Bộ xây dựng để chuẩn bị. Bao gồm các trường hợp sau:

• Xin giấy phép xây dựng mới là công trình không theo tuyến
• Hồ sơ thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở đô thị
• Xin giấy phép xây dựng mới là công trình tôn giáo
• Xin giấy phép xây dựng mới là công trình tín ngưỡng
• Xin giấy phép xây dựng mới là công trình tượng đài, tranh hoành tráng
• Xin giấy phép xây dựng mới là công trình quảng cáo
• Xin giấy phép xây dựng mới là công trình của các cơ quan ngoại giao và tổ chức quốc tế

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Điều này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

1.2. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng khi sửa chữa, cải tạo

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng đối với trường hợp tu bổ, sửa chữa cải tạo sẽ bao gồm các loại giấy tờ theo quy định tại điều 12 TT 15 BXD năm 2016 như sau:

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở, theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này.

2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng Mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

4. Đối với các công trình di tích lịch sử, văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, thì phải có bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo phân cấp.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng khi sửa chữa, cải tạo

1.3. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng khi di dời công trình

Đối với hồ sơ xin cấp phép di dời công trình xây dựng sẽ chuẩn bị theo Điều 13 thông tư 15/2016/tt/bxd

1. Đơn đề nghị cấp giấy phép di dời công trình theo mẫu tại Phụ lục số 1 thông tư số 15 2016 bộ xây dựng

2. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nơi công trình sẽ di dời đến và giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu công trình theo quy định của pháp luật.

3. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ tổng mặt bằng, nơi công trình sẽ được di dời tới tỷ lệ 1/50 - 1/500.

4. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 tại địa Điểm công trình sẽ di dời tới.

5. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính báo cáo kết quả khảo sát đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình do tổ chức, cá nhân có đủ Điều kiện năng lực thực hiện.

6. Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính phương án di dời theo quy định tại Khoản 5 Điều 97 Luật Xây dựng 2014.

7. Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 13 thông tư 15 bxd là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

1.4. Hồ sơ xin cấp, điều chỉnh, gia hạn phép xây dựng công trình khác

Ngoài hồ sơ chuẩn bị cấp PXD đối với 3 loại công trình trên thì còn có những loại hồ sơ xin cấp phép dành cho các công trình đặc biệt như:

• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép theo giai đoạn: Điều 9 thông tư 15/2016/TT/BXD
• Hồ sơ đề nghị cấp phép giấy phép xây dựng cho dự án: Điều 10 thông tư 15/2016/TT/BXD
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ: Điều 11 thông tư 15/2016/TT/BXD
• Giấy phép xây dựng có thời hạn: Điều 14 thông tư 15/2016/TT/BXD
• Hồ sơ đề nghị Điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng: Điều 16 thông tư 15/2016/TT/BXD

Hồ sơ và thủ tục xin cấp các loại giấy phép xây dựng

2. Xác định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Điều 103 LXD quy định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

 “1. Bộ Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.

3. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thuộc địa bàn do mình  quản lý, trừ các công trình xây dựng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.”

Do đó có thể thấy theo quy định thì UBND cấp huyện, tỉnh, Bộ Xây dựng sẽ có thẩm quyền cấp phép xây dựng theo từng hạng mục công trình. Và UBND cấp xã không có thẩm quyền trong việc cấp giấy phép xây dựng cho bất cứ công trình nào theo luật định.

3. Thủ tục, quy trình cấp phép xây dựng

Sau khi chuẩn bị đầy đủ mẫu giấy phép xây dựng nhà ở... theo nhu cầu, loại giấy PXD cần có cho theo quy định thì chủ đầu tư sẽ tiến hành nộp hồ sơ theo trình tự thủ tục quy định tại điều 102 Luật xây dựng 2014 cho cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

3.1. Nộp hồ sơ, mẫu giấy tờ đề nghị cấp, thay đổi, gia hạn giấy phép đầu tư

a) Quy trình thủ tục xin và cấp giấy phép xây dựng mới

Bước 1: Chủ đầu tư nộp 2 bộ hồ sơ xin cấp hoặc điều chỉnh GPXD cho cơ quan có thẩm quyền cấp phép.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục kiểm tra hồ sơ, ghi giấy biên nhận nếu hồ sơ hợp lệ. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ sẽ hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ

Trong thời hạn 7 làm việc ngày kể từ ngày nhận hồ sơ cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và xác định những giấy tờ, tài liệu sai, cần bổ sung và ra thông báo bằng văn bản.

Nếu hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu văn bản thông báo thì trong 5 ngày làm việc sẽ tiếp tục ra thông báo cho chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ.

Nếu trong 3 ngày chủ đầu bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp phép.

Thời hạn thẩm định hồ sơ

- 30 ngày từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với trường hợp xin: giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời.

- 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ  trong hợp lệ đối với trường hợp xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.

- Gia hạn thời gian xử lý hồ sơ không quá 10 ngày nếu trong trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm. Trường hợp này cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.

b) Quy trình thủ tục gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng

Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

Bước 2: Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét gia hạn giấy phép xây dựng hoặc cấp lại giấy phép xây dựng.

3.2. Nhận kết quả nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng

-  Quy định về nhận kết quả xin cấp giấy phép xây dựng như sau:

Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận;

Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn quy định cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết.

Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan có thẩm quyền không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

-  Phí cấp GPXD: Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Trên đây là toàn bộ các quy định mới về cấp phép xây dựng theo Luật xây dựng 2014, nghị định hướng dẫn LXD về cấp phép xây dựng, thông tư 15/2016 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện các thủ tục, hồ sơ, mẫu giấy xin cấp phép xây dựng hiện hành có hiệu lực từ các năm 2015, 2016, 2017, 2018 tới nay.