Hành vi xây dựng trái phép xử lý thế nào? Đất nào không được xây?
Hành vi xây dựng trái phép là gì?
Xây dựng trái phép là hành vi bị cấm quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật xây dựng 2014.
Theo quy định của Luật thì hành vi xây dựng nhà hay xây dựng trái phép được hiểu là hành vi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp và xây dựng nhà trái phép trên các loại đất không được xây dựng.
Trong trường có hành vi xây dựng trái phép xảy ra thì chủ công trình sẽ phải chịu các chế tài xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP có hiệu lực ngày 15/1/2018 và thay thế cho Nghị định 121/2013/NĐ-CP.
Hiện nay có rất nhiều tình huống xây dựng trái phép ở Việt Nam hiện ảnh hưởng tới trật tự quản lý xây dựng, chính sách đất đai nhà ở. Những công trình, dự án, xây dựng nhà trái phép cho tới xây dựng cơ sở thờ tự trái phép, biệt thự, biệt phủ, chung cư, nhà xưởng, cơ sở tôn giáo, trường học... trái phép diễn ra từ ở thủ đô Hà Nội tới Ninh Bình, Đà Nẵng…
Vì thế quy định Luật xây dựng trái phép như thế nào? Mời các bạn tham khảo bài viết dưới đây để nắm rõ các quy định của Luật, Nghị định mới về xây dựng trái phép hiện hành.
Các quy định thế nào là xây dựng nhà trái phép hiện nay
Các loại đất không được phép xây dựng
Hiện nay, có rất nhiều trường hợp xây dựng trái phép trên đất công, xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, đất quốc phòng, đất rừng, đất quy hoạch, lối đi chung và đất của người khác do không nắm rõ được các quy định về các loại đất không được phép xây dựng.
Theo quy định tại Điều 6 khoản 1 Luật Đất đai 2013 thì nguyên tắc sử dụng đất phải đảm bảo: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Do đó, nhiều loại đất không có mục đích sử dụng làm đất ở, xây dựng nên nếu bạn muốn xây dựng phải chuyển mục đích sử dụng đất và được phép của cơ quan có thẩm quyền.
Mặt khác khoản 3, Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm xác định đất không được phép xây dựng là loại đất nào. Cụ thể quy định về đất không được phép xây dựng bao gồm:
- Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng;
- Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.
- Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
Đồng thời, các loại đất không được được phép xây dựng nếu không thuộc đất có quy định mục đích sử dụng đất cho xây dựng. Trong đó, theo quy định phân loại đất theo mục đích sử dụng tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 có phân nhóm thành: Đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp.
Trong đó:
- Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng sẽ không được phép xây dựng công trình, trừ công trình tạm lán trại phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích có thể được phép xây dựng đối với các trường hợp:
“a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;
c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương."
(Khoản 2 Điều 132 Luật Đất đai 2013)
- Đối với các loại đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất làm muối, đất mặt nước… sẽ không được phép xây dựng công trình nhà ở.
Mọi hành vi xây dựng nhà trên các loại đất này đều được xem là xây dựng trái phép và sẽ bị áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định.
- Đối với các loại đất phi nông nghiệp sẽ được phép xây dựng các công trình nhà ở phụ thuộc vào từng quy định cụ thể đối với các từng loại đất phi nông nghiệp.
Trừ đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh sẽ áp dụng theo quy chế riêng.
Như vậy, có thể thấy thế nào là đất không được phép xây dựng, tuy nhiên quy định về đất không được phép xây dựng hiện nay như thế nào, đất không được phép xây dựng là loại đất nào vẫn còn khá phức tạp. Vì vậy, khi xây cất nhà ở, các công trình nên tìm hiểu xem loại đất đó là đất phục vụ cho mục đích gì, nhóm đất nào và có phải xin cấp giấy phép xây dựng hay không, có thuộc nhóm được cấp giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành hay không để tránh những sai phạm trong việc xây dựng nhà ở công trình, vi phạm pháp luật.
Các loại đất không được phép xây dựng theo quy định hiện hành
Các quy định xử lý nhà, công trình xây dựng trái phép và mức xử phạt
Hiện nay có nhiều công trình xây dựng trái phép từ xây dựng nhà trà trái phép tới các công trình thờ tự, nhà xưởng, biệt thự, biệt phủ, trường học, công trình tôn giáo. Vì vậy việc xử lý nhà xây dựng trái phép sẽ cần được thực thi trái pháp luật.
Phương án xử lý xây dựng trái phép đối với các công trình sẽ bao gồm các hình thức: phạt tiền, tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng có thời hạn, biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ và cưỡng chế xây dựng trái phép.
Đối với hành vi xây dựng trái phép, xây dựng không đúng giấy phép thì việc xử lý sẽ thực hiện cụ thể như sau:
Mức phạt xây dựng sai phép
Xử phạt xây dựng nhà, công trình trái phép sẽ bị xử phạt theo hình thức phạt tiền. Mức xử phạt xây dựng trái pháp bị phạt bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào loại công trình, mức độ hành vi vi phạm lần đầu hay tái phạm. Cụ thể. Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở.
Biệt phủ xây dựng trái phép - Mức phạt vi phạm như thế nào
Điều 15 quy định về xử lý vi phạm quy định về trật tự xây dựng trong đó có các quy định về xử lý xây dựng trái phép phạt bao nhiêu tiền, hình thưc xử phạt bổ sung và khắc phục hậu quả. Cụ thể đối với các trường hợp có hành vi xây dựng sai phép (sai nội dụng giấy phép xây dựng được cấp) sẽ áp dụng như sau:
Mức phạt xây dựng trái phép đối với hành vi vi phạm lần đầu
Trường hợp 1: Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo:
- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Mức: 3 - 5 triệu đồng
- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 5 – 10 triệu đồng
- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 10 – 20 triệu đồng
Trường hợp 2: Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới:
- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị là: 10 – 20 triệu đồng
- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 20 – 30 triệu đồng:
- Xử phạt hành vi xây dựng sai trái phép đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 30 – 50 triệu đồng
Trường hợp 3: Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.
Trường hợp 4: Người thực hiện các hành vi sau đây sẽ bị phạt từ 50 – 60 triệu đồng:
- Công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;
- Vi phạm chỉ giới xây dựng;
- Công trình sai cốt xây dựng;
- Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác.
- Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);
- Xây dựng cơi nới, xây dựng trái phép trên đất của người khác, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.
Xây dựng trái phép bị phạt bao nhiêu tiền nêu tiếp tục hành vi hoặc tái phạm
Mức phạt xây dựng sai phép đối với hành vi tiếp tục vị phạm, tái phạm khi đã bị lập biên bản
Khi người có hành vi xây dựng trái phép, sai phép ở trên đã bị phạt vi phạm mà vẫn tiếp tục hành vị hoặc tái phạm sẽ bị áp dụng mức phạt tăng năng như sau:
- Mức phạt vi phạm đối với hành vi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm:
- Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị là: 35 – 50 triệu đồng trừ trường hợp khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
- Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 5 – 10 triệu đồng:
- Công trình xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 300 – 350 triệu đồng trường hợp khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
- Mức phạt vi phạm đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà tái phạm:
- Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị là: 70 - 80 triệu đồng trừ trường hợp khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
- Công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác trừ trường hợp: công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng, và nhà ở riêng lẻ tại đô thị: 10 - 20 triệu đồng:
- Công trình xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng: 950 triệu – 1 tỷ đồng trường hợp khoản 7 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Trong đó: Khoản 7 Điều 15 Nghị 139/2017/NĐ-CP quy định các hành vi vi phạm trong xây dựng như sau:
“a) Xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;
b) Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng;
c) Xây dựng công trình sai cốt xây dựng;
d) Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông (trừ trường hợp quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ, đường sắt), thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);
đ) Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.”
Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng
Đối với các công trình xây dựng trái phép (sai phép) đã bị xử phạt vi phạm mà vẫn tái phạm sẽ bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung đó là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng đến 12 tháng.
Buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép
Tháo dỡ nhà, công trình xây dựng trái phép là biện pháp khắc phục hậu quả và tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị áp dụng biện pháp: Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
Công trình xây dựng trái phép không phải phá dỡ
Công trình vi phạm xây dựng xảy ra từ 4-1-2008 và đã kết thúc trước ngày 15-1-2018 và chỉ phát hiện sau ngày 15-1-2018 hoặc được phát hiện trước 15-1-2018 và có một trong các văn bản: biên bản VPHC, quyết định xử phạt VPHC, quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc quyết định áp dụng bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả sẽ không phải phá dỡ nếu như:
- Không vi phạm chỉ giới xây dựng;
- Không ảnh hưởng các công trình lân cận;
- Không có tranh chấp;
- Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp;
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt.
Công trình xây dựng trái phép bị buộc phá dỡ
Trong trường hợp công trình xây dựng trái pháp đang thi công thì sẽ xử lý theo quy trình sau:
Bước 1: Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;
Bước 2: Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;
Bước 3: Hết thời hạn nếu như tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo nhà xây dựng trái phép.
Trong trường hợp cá nhân, tổ chức được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình xây dựng trái phép đó mới được tiếp tục xây dựng.
Đối với đất không giấy tờ sẽ được cấp phép xây dựng bạn đọc có thể tham khảo vấn đề này tại bài viết về: Xây dựng không phép
Quyền khiếu nại và làm đơn khởi kiện xây dựng trái phép của công dân
Mẫu đơn kiến nghị khiếu nại xây dựng trái phép
Theo quy định tại khoản 7 điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất: “Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”
Như vậy, đối với các công trình xây dựng sai phép, trái phép nếu bị phát hiện thì mọi công dân có quyền viết đơn kiến nghị, đơn khiếu nại về xây dựng trái phép giúp tố cáo hành vi vi phạm của cá nhân tổ chức khi có hành vi xây dựng trái phép tới đường dây nóng xây dựng trái phép, cơ quan có thẩm quyền quản lý tiếp nhận và xử lý kịp thời.
Tham khảo: Mẫu đơn kiện, kiến nghị xây dựng trái phép tại đây.
Trên đây là toàn bộ những nội dung tư vấn các quy định về xây dựng trái phép: như thế nào là xây dựng trái phép, biện pháp xử lý các công trình xây dựng sai phép theo pháp luật hiện hành. Hy vọng những thông tin trên sẽ thức sự hữu ích đối với bạn đọc, giải quyết các vấn đề khúc mắc trong việc xây dựng nhà ở, xử lý các hành vị xây dựng trái phép lấn chiếu đất công, đất rừng, đất của người khác, đảm bảo lợi ích của mình và công đồng.
Bạn đọc có thể tham khảo thêm bào viết: Quy định về tranh chấp lối đi chung: Thủ tục, mẫu đơn giải quyết tại ancu.me và nhiều bài viết tư vấn về pháp luật nhà đất tại đây.
