Kinh nghiệm mua đất vườn, quy định chuyển đổi lên thổ cư ra sao?

Hiện nay có rất nhiều người có nhu cầu chọn mua đất nhà vườn để làm nhà ở thay vì mua đất thổ cư, đất nền, nhà chung cư….Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường đất nông nghiệp trở nên “sốt” trong những năm gần đây.

Chính điều này đã dẫn đến nhiều thắc mắc rằng như: Đất thổ vườn là gì? có nên mua đất vườn không? đất vườn có lên thổ cư được không? Những thủ tục và điều kiện cần thiết để chuyển đất vườn sang thổ cư như thế nào?.....Để có thể giải đáp được những thắc mắc đó hãy cùng ancu.me tìm hiểu chi tiết qua nội dung bài viết dưới đây.

Có nên mua đất vườn không?

Mua bán đất vườn cao su, dầu giây, cam, dừa, hồng, cà phê,...hay mua bán đất ao vườn để làm nhà ở thường xuất hiện ở những người lao động nghèo, ít tiền và dân trí thấp. Vì mong muốn có một miếng đất rẻ, gia đình có thể xây dựng nhà ở cho mình để “an cư lạc nghiệp” mà nhiều gia đình đã tìm mua đất vườn rau.

Theo như tư vấn mua đất vườn được nhiều chuyên gia chia sẻ và đưa ra những lời khuyên nhất định. Đã rất nhiều người đã rơi vào bẫy lừa do lời quảng cáo của “cò đất” lừa đảo, khiến tiền mất oan mà đất không đủ điều kiện được cấp phép.

Mua đất vườn cũng có thể mua bởi việc chuyển đổi đất vườn sang thổ cư để xây dựng nhà ở là điều hoàn toàn có thể thực hiện được. Nhưng khi mua đất vườn thì bạn cần lưu ý đến một số đặc điểm như sau:

- Hãy kiểm tra xem miếng đất vườn đó có đang thuộc diện quy hoạch đất ở của nhà nước hay không và đã được phê duyệt hay chưa. Bởi nếu không thuộc quyền quy hoạch của nhà nước thì bạn hoàn toàn không thể chuyển đổi đất vườn tạp lên thổ cư được, cần tránh không thực hiện giao dịch mua bán với miếng đất như thế này.

Còn nếu miếng đất vườn đó thuộc diện quy hoạch đất ở của nhà nước thì bạn có thể thực hiện việc chuyển đất thổ vườn lên thổ cư. Chú ý nếu miếng đất vườn này có diện tích quá lớn thì chỉ có thể chuyển đổi được một phần diện tích của miếng đất dựa vào quy định và chính sách của nhà nước cùng như địa phương.

Ngoài ra, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn phải đáp ứng được những điều khoản theo điều 106 Luật đất đai như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất không bị kê biên để thực hiện thi hành án, đất không xảy ra tranh chấp, nằm trong thời gian sử dụng đất và theo điều 103 - 104 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai…..

- Chi phí chuyển đổi là khoản tiền bạn phải chi trả khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất vườn sang đất nhà ở, chi phí phụ thuộc vào bảng giá thuế đất vườn lên thổ cư theo quy định của từng địa phương cũng như là phần diện tích đất bạn sẽ chuyển đổi.

Có nên mua đất vườn để làm nhà ở hay không?

Đất thổ vườn là gì?

Đất thổ vườn sẽ bao gồm một phần đất ở và một phần đất vườn. Hoặc có thể tách riêng biệt một thửa đất được gọi là đất vườn, đây chính là loại đất dùng để trồng cây hàng năm và lâu năm, trồng hoa màu hoặc có thể làm sân chơi không có quy định diện tích.

Nếu bạn muốn dùng để xây dựng nhà ở thì cần phải làm thủ tục chuyển nhượng đất vườn sang đất thổ cư tức chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy định tại 57 luật đất đai 2014 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích.

Ngoài ra, đất vườn không thuộc nhóm đất nông nghiệp hay nhóm đất phi nông theo như phân loại đất tại điều 10 luật đất đai 2013.

Điều 10. Phân loại đất

“Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;”

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”

Theo như căn cứ vào luật đất đai trước và nay không có loại đất nào gọi là "Đất vườn thổ cư", tức đất vườn sẽ được xếp vào nhóm chưa xác định mục đích sử dụng. Nếu muốn xác định nó là đất vườn hay đất ở sẽ dựa theo quy định tại điều 103 luật đất đai 2013.

Kinh nghiệm mua đất vườn

Mua đất làm nhà vườn

Bạn đang có ý định mua đất xây nhà vườn cho gia đình mình thì trước khi mua đất xây nhà vườn, bạn cần phải tham khảo một số kinh nghiệm mua đất làm nhà vườn của chuyên gia bất động sản đã tư vấn và chia sẻ như sau:

- Lựa chọn khu vực

Hãy lựa chọn và mua nhà vườn ở những khu vực có thời gian di chuyển bằng ô tô tối đa là 1 tiếng tính từ trung tâm thành phố cho tới khu đất sẽ rơi vào khoảng 35-40 km trong điều kiện giao thông bình thường.

Chú ý hãy ưu tiên mua nhà vườn gần các tuyến đường dọc theo các trục cao tốc, sẽ thuận tiện cho việc di chuyển.

- Xem xét cấu trúc đất

Hãy chọn mua những miếng đất vườn có kích thước từ 200m2 tới 1.000 m2, không nên mua với diện tích quá rộng lên đến hàng ngàn m2 sẽ rất lãng phí. Chú ý khuôn đất cần vuông vức thì càng đẹp, ưu tiên miếng đất ngang từ 10m trở nên sẽ xây nhà vườn rất đẹp.

Khi đã mua đất vườn bạn cần phải chuyển mục đích sử dụng đất, lưu ý chuyển một phần thành đất thổ cư tối thiểu là 100m2 để có thể xây nhà hợp pháp và có giá trí. Phần còn lại để làm đất thổ vườn với mục đích sử dụng tùy gia chủ có thể trồng cây lâu năm, hàng năm, hoa, rau, sân chơi…..

- Xem xét ngân sách

Cần phải xem xét ngân sách của bạn để lựa chọn được lô đất phù hợp bởi giá đất sẽ khác nhau tùy thuộc vào khuôn đất, diện tích đất, vị trí đất, pháp lý và kỳ vọng của người bán.

- Xem xét tính pháp lý

Khi mua đất nào đi chăng nữa thì việc xem xét tính pháp lý cực kỳ quan trọng, nếu bạn mua đất làm nhà vườn cần phải chú ý vấn đề như sau:

Nhất định phải kiểm tra quy hoạch tại Phòng Tài nguyên Môi trường ở quận/huyện nơi miếng đất tọa lạc để biết được rằng miếng đất dự định mua có năng trong quy quy hoạch (công viên cây xanh, đất giáo dục, thương mại, dịch vụ...) hay không. Ngoài ra, nếu chọn mua đất gần sông cần phải kiểm tra miếng đất không nằm trong hành lang an toàn sông.

Nhất thiết phải chuyển đổi một phần đất vườn sang đất thổ cư để sau này xây dựng được ngôi nhà vườn đẹp mắt, đồng thời đất sẽ dễ bán và được giá hơn.

- Làm sao mua được đất đẹp, giá tốt

Để mua được miếng đất đẹp mà giá lại tốt, hãy tìm đến môi giới tại địa phương, hãy chọn một nhà môi giới trung thực. Bạn sẽ mất nhiều thời gian trong giai đoạn này, đừng quên căn cứ để so sánh lựa chọn được miếng đất thích hợp. Hãy ưu tiên việc mua đất ở gần địa phương sẽ thuận tiện cho mọi vấn đề sau này khi cần tới.

- Chi phí duy trì

Khi bạn mua đất làm nhà vườn sẽ phải chịu khoản chi phí duy trì hàng tháng khá tốn kém, mới có thể sở hữu được một căn nhà vườn đẹp để nghỉ dưỡng cùng gia đình trong những ngày cuối tuần.

Đây sẽ là một số chi phí bắt buộc để duy trì căn nhà mình trong trạng thái hoàn hảo bao gồm:

• Làm vườn.
• Lau chùi dọn dẹp nhà cửa.
• Điện, nước, cáp, internet, rác.
• Trông đất.

- Lãng phí

Việc mua đất làm nhà vườn với diện tích lớn được coi là phần xa xỉ dành cho những gia chủ có điều kiện, bởi một số vấn đề nói lên sự lãng phí bao gồm:

• Chi phí đầu tư cao.
• Khi cần bán khó tìm được người mua.
• Chỉ dùng để nghỉ dưỡng.
• Chi phí duy trì khá tốn kém.
• Khả năng tiếp khách bị hạn chế.
• Chính vì vậy, hãy mua đất làm nhà vườn có diện tích vừa phải để tránh đi những lãng phí không đáng có ở trên.

Ngoài ra, bạn đừng quên tìm hiểu thêm  đất thổ cư là gì? trực tiếp trên ancu.me bạn nhé.

Kinh nghiệm mua đất làm nhà vườn bạn nên biết

Mua đất làm vườn

Nếu bạn cần mua đất làm vườn cho mình thì thủ tục sẽ cực kỳ đơn giản. Chỉ cần thực hiện đầy đủ theo đúng quy định của nhà nước là được.

Nghiên cứu thông tin rõ ràng nếu chưa biết về đất vườn, bạn cần phải dành thời gian để tìm hiểu nắm bắt được một số yếu tố khách quan trước khi quyết định mua đất như: Đường xá, phương tiện di chuyển, nguồn nước tưới tiêu, nhân công, lựa chọn giống cây phù hợp với loại đất trồng….

Ngoài ra, nếu lựa chọn mua đất làm vườn thì bạn cũng cần xét đến vị trí và địa điểm, đây cũng là yếu tố quan trong khi bạn làm nhà hay làm nông nghiệp. Hãy lựa chọn địa điểm gần đường giao thông thuận tiện, địa điểm buôn bán và tiêu thụ…

Nguồn vốn đóng vai trò quan trọng quyết định đến việc bạn có lựa chọn được miếng đất làm vườn có đẹp hay không. Đồng thời, bạn cũng sẽ cần chuẩn bị vốn bởi nó sẽ tốn kinh phí trong thời gian đầu tư ban đầu.

Mua đất vườn có làm sổ đỏ được không?

Theo quy định đất vườn lên thổ cư thì việc mua đất vườn làm nhà ở cũng sẽ được cấp sổ đỏ khi đã thực hiện đầy đủ điều kiện, trình tự thủ tục và lệ phí chuyển từ đất vườn lên thổ cư theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Đất vườn lên thổ cư

Điều kiện đất vườn lên thổ cư

Theo như quy định của luật đất đai hiện hành thì điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất thổ cư sẽ căn cứ vào điều 57 của Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Theo như quy định ở trên không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn sang đất thổ cư. Nhưng khi đã tham gia chuyển đổi thì nhà đầu tư cần phải tuân thủ theo căn cứ chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND huyện đó phê duyệt.

Nếu mảnh đất vườn nằm trong diện quy hoạch huyện thì sẽ không được phép chuyển sang đất thổ cư.

Thủ tục, phí chuyển đất vườn lên đất thổ cư

Khi mua đất vườn chuyển sang đất ở thì bạn cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thủ tục chuyển đổi sẽ được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 như sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Khi đã hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn phải thực hiện nộp đầy đủ chi phí chuyển từ đất vườn lên thổ cư.  Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, khi được UBND quận, huyện, thị xã quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:

Điều 5. Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

“2. Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Vậy là bạn sẽ phải nộp số chi phí sử dụng đất bằng 50% so với giá tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Tải mẫu giấy mua bán đất vườn mới nhất: Tại đây

Giá đất vườn lên thổ cư 2019

Nếu bạn đang có nhu cầu chuyển đất vườn sang đất thổ cư thì bạn nên tìm hiểu rõ đất vườn lên thổ cư giá bao nhiêu để tránh tình trạng bị lừa. Sau đây sẽ là cách tính giá đất vườn lên thổ cư 2019 bạn nên tham khảo, để dễ dàng hơn trong việc chuẩn bị tài chính và đưa ra quyết định đầu tư phù hợp nhất.

- Đối với hộ gia đình và cá nhân, theo khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất thì việc thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ví dụ chuyển đổi đất vườn 100m2 sang đất thổ cư thì ta sẽ có công thức tính như sau:

(Giá đất thổ cư) – (Giá đất vườn) = tiền chênh lệch giữa 2 khung.

(Tiền chênh lệch giữa 2 khung) x (với diện tích đất) x 50% = số tiền bạn nộp.

Giả dụ nhà đầu tư muốn chuyển 100m2 đất vườn thành đất thổ cư tại khu vực đó. Giá đất thổ cư tại khu vực đó hiện tại là 4.000.000đ/m2; giá đất nông nghiệp (giá bạn mua) là 400.000đ/m2.

=> Ta áp dụng công thức tính như trên sẽ được: 4.000.000 - 400.000 = 3.600.000 x 100 m2 = 360.000.000đ x 50% = 180.000.000đ.

Trong đó, Lệ phí trước bạ là 0.5% + Lệ phí cấp chủ quyền 100.000đ. Như vậy sẽ có được mức tiền phải nộp khi chuyển đổi đất vườn lên thổ cư cho mình.

- Đối với đất vườn là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp thì khi chuyển đổi sang đất ở thì bạn phải tính phí bằng 100% mức chênh lệch.

Cách tính tương tự như trên nhưng không phải mất lệ phí trước bạ như sau: 4.000.000 - 400.000 = 3.600.000 x 100 m2 = 360.000.000đ.

Hy vọng những thông tin chi tiết về mua đất vườn chuyển đổi sang đất thổ cư ở trên đã giúp bạn có thêm kinh nghiệm khi mua đất vườn làm nhà vườn cùng các điều kiện, trình tự thủ tục cùng các chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Xem thêm:  Đất khai hoang là gì? Có được cấp sổ đỏ, đền bù không?