Tiêu chí phân hạng chung cư, tính giá căn hộ trung bình hiện nay

Cùng ancu.me tìm hiểu về giá chung cư trung bình hiện nay, chung cư cao cấp giá bao nhiêu và những yếu tố để xác định nên mức giá bán chung cư hiện nay qua những thông tin sau:

1. Cách tính giá bán căn hộ chung cư

Cách tính giá bán nhà đất chung cư thường dựa vào ba yếu tố quan trọng gồm:

- Phân loại chung cư cao tầng: Căn hộ ở tầng càng cao thì giá bán càng đắt bởi ở trên cao không khí trong lành, ít chịu tiếng ồn. Các chung cư từ tầng 8-16 thường có giá cao hơn tầng khác. 

- View đẹp: Tầm nhìn ra bên ngoài càng đẹp thì giá sẽ càng cao. Chung cư ở nội khu ở tầng thấp nhìn ra đẹp hơn so với tầng cao, còn chung cư ở ngoại khu ở tầng cao nhìn ra xa sẽ đẹp hơn.

- Theo diện tích: Diện tích chung cư càng lớn giá càng cao vì xây dựng tốn nguyên vật liệu hơn do phải chia phòng. 

- Tính giá chung cư theo diện tích nào? Tính theo diện tích sử dụng chung cư theo kích thước thông thủy, gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia nếu có, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Một số yếu tố tác động đến cách tính giá trị nhà chung cư

Ngoài ra, quy định về giá bán căn hộ chung cư còn có thể phụ thuộc vào:

- Vị trí dự án chung cư: Nếu nằm ở trung tâm, hay ở khung đường thuận tiện đi lại thì giá sẽ khá cao.

- Độ uy tín của chủ đầu tư: Những dự án từ các thương hiệu chủ đầu tư lớn có giá bán cũng cao hơn.

- Cơ sở hạ tầng: Vị trí ảnh hưởng đến hạ tầng của tòa nhà chung cư, cơ sở hạ tầng nội khu và ngoại khu lân cận đẹp, đầy đủ tiện ích sẽ góp phần làm nên giá trị của chung cư.

- Chất lượng công trình: Những dự án có chất lượng tốt, sử dụng chất liệu và nội thất cao cấp cũng tác động đến giá trị của căn hộ chung cư.

Tham khảo giá căn hộ trung bình theo diện tích, hướng, view

Xem  kinh nghiệm mua nhà chung cư trả góp, cách mua được nhà giá tốt nhất, tránh áp lực tài chính.

2. Tiêu chí phân hạng chung cư ở Việt Nam

Phân loại chung cư cao cấp đến trung cấp cũng là một yếu tố ảnh hưởng đến giá chung cư. Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD do của Bộ Xây Dựng, phân loại chung cư dựa theo các nhóm tiêu chí sau:

- Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, trong đó gồm các tiêu chí vị trí, cảnh quan, môi trường, cơ cấu của căn hộ, diện tích căn hộ

- Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật

- Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội

- Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành chung cư

Dựa theo quy định phân hạng nhà chung cư này, nhà chung cư có 3 hạng: 

Chung cư hạng A (chung cư cao cấp)

- Tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc

• Vị trí cách đường chính (nằm trong cấp đô thị) dưới 0.5 km, dễ dàng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng trong khoảng 0.5 km.
• Mật độ xây dựng (diện tích xây dựng) không quá 45%.
• Sảnh chính chung cư có bàn ghế tiếp khách, nằm riêng với lối vào để xe, khu dịch vụ, thương mại và công cộng.
• Hành lang rộng tối thiểu 1.8 m.
• Diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35 m2.
• Tổng phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ ≥0,7.
• Thang máy phục vụ tối đa không hơn 40 căn hộ.
• Mỗi căn hộ có ít nhất 1 chỗ để xe ô tô có mái che. 

- Tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật

• Có máy phát điện dự phòng.
• Dung tích bể chứa nước tối thiểu 1.600 lít (200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).
• Có hệ thống cung cấp truyền hình cáp, internet đến từng căn hộ.
• Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động nơi công cộng và trong chung cư.

- Tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội

• Có trung tâm thương mại trong vòng 1 km. 
• Có hai trong các tiện ích nội khu như phòng gym, sân thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em... nằm trong bán kính 200 m.
• Có bệnh viện trong bán kính 0,5 km.
• Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5 km.

- Tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành

• Các thiết bị kỹ thuật còn trong bảo hành của đơn vị cung cấp, nếu hết hạn thì không quá 10 năm từ thời điểm hết hạn và cần được kiểm định chất lượng.
• Có đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà chung cư chuyên nghiệp.
• Có hệ thống camera các khu vực đỗ xe, hành lang, cầu thang, kiểm soát ra vào.

Bảng giá căn hộ Vinhomes Smart City phân khu Sapphire

Chung cư hạng B

- Tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc

• Vị trí cách đường chính (nằm trong cấp đô thị) dưới 0.5 km, dễ dàng tiếp cận phương tiện giao thông công cộng trong khoảng 1 km.
• Mật độ xây dựng (diện tích xây dựng) không quá 55%.
• Sảnh chính chung cư có bàn ghế tiếp khách, nằm riêng với lối vào để xe, khu dịch vụ, thương mại và công cộng.
• Hành lang rộng tối thiểu 1.5 m.
• Diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 30 m2.
• Tổng phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ ≥0,5.
• Thang máy phục vụ tối đa không hơn 50 căn hộ
• Ít nhất 2 căn hộ có 1 chỗ để xe ô tô có mái che.

- Tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật

• Có máy phát điện dự phòng.
• Dung tích bể chứa nước tối thiểu 1.200 lít (150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).
• Có hệ thống cung cấp truyền hình cáp, internet đến từng căn hộ.
• Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động nơi công cộng và trong chung cư.

- Tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội

• Có trung tâm thương mại trong vòng 1.5 km.
• Có hai trong các tiện ích nội khu như phòng gym, sân thể thao, bể bơi, sân chơi trẻ em... nằm trong bán kính 500 m.
• Có bệnh viện trong bán kính 1 km
• Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km.

- Tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành

• Các thiết bị kỹ thuật còn trong bảo hành của đơn vị cung cấp, nếu hết hạn thì không quá 10 năm từ thời điểm hết hạn và cần được kiểm định chất lượng.
• Có đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà chung cư chuyên nghiệp.
• Có hệ thống camera các khu vực đỗ xe, hành lang, cầu thang, kiểm soát ra vào.

Chung cư hạng C

Phân hạng căn hộ chung cư hạng C có đủ các yêu cầu phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đủ tiêu chí của chung cư hạng A và hạng B.

Tham khảo: Quy định nhà ở thương mại, căn hộ dịch vụ và top dự án NOTM mới.

3. Tình hình giá trung bình căn hộ chung cư hiện nay

Theo báo cáo của Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam cho biết giá mặt bằng bất động sản nói chung tăng đến 50% chỉ vài năm, có nơi tăng 100-200%. Trong khi đó, tăng trưởng kinh tế chỉ xấp xỉ 7%/năm.

Các chuyên gia BĐS nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra tốc độ tăng giá chung cư ở Hà Nội khá ổn định, ở mức khoảng 1-4%, chậm hơn so với giá chung cư ở TP.HCM ở mức tăng 8-10%.

Năm 2010, số lượng chung cư ở Hà Nội chỉ vào khoảng 73.000 căn với phần lớn là những chung cư cũ. 10 năm sau, số lượng căn hộ chung cư đã tăng đến 300.000 căn, gấp 4 lần so với năm 2010.

Giai đoạn giá chung cư ở Hà Nội không tăng, có nơi giảm mạnh xuống gần 50% là những năm 2011 - 2013, các năm sau đó giá bắt đầu tăng trở lại, nhất là ở phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang.

Vào thời gian 2011-2013, giá phân khúc chung cư bình dân và trung cấp lần lượt khoảng 16 triệu đồng/m2 và 23 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp giá bán 39 triệu đồng/m2, căn hộ hạng sang giá 83 triệu đồng/m2.

Đến năm 2017, giá căn hộ chung cư HN tăng đều cho đến nay ở tất cả các phân khúc. Giá  trung bình 1 căn hộ chung cư Hà Nội phân khúc bình dân và trung cấp tăng hơn 23 triệu đồng/m2. Nếu bạn muốn biết chung cư cao cấp Hà Nội giá bao nhiêu thì hiện nay mức giá khoảng hơn 50 - 60 triệu đồng/m2, đối với giá chung cư hạng sang trung bình trên 70 - 80 triệu đồng/m2.

Những dự án tầm trung giá trên dưới 20 triệu đồng/m2 đang dần khan hiếm, thay vào đó là nhiều dự án cao cấp giá vài tỉ đến hàng chục tỉ đồng một căn, điều này dễ làm mất cân bằng thị trường nhà đất. Nguồn cung căn hộ mới ở hai thành phố Hà Nội và TP.HCM giảm dần dự báo giá căn hộ trung bình còn tiếp tục tăng thời gian tới.

Giá trung bình căn hộ chung cư ở TP.HCM phân khúc bình dân vào khoảng 25 triệu đồng/m2. Một căn hộ diện tích 55m2 giá thấp cũng phải 1.4 tỉ đồng.

Bảng giá bán chung cư TP.HCM hiện nay

Trên đây là cách tính giá căn hộ chung cư, tiêu chí xếp hạng chung cư và tình hình giá căn hộ trung bình hiện nay. Bạn có thể tham khảo thêm các tin rao bán chung cư chính chủ giá tốt nhất trên Nhà đất online ancu.me.