Chi phí, thời hạn bảo hành công trình xây dựng và nhà ở
I. Bảo hành công trình nhà ở, công trình xây dựng là gì?
Bảo hành công trình xây dựng là gì?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa: “Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, được liên kết, định vụ với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác.”
Trong đó, pháp luật quy định các vấn đề liên quan đế bảo hành công trình xây dựng nhằm đảm bảo trách nghiệm nghĩa vụ của nhà thầu đối với công trình xây dựng đã thi công. Cụ thể, khái niệm bảo hành công trình xây dựng là gì được hiểu theo quy định tại Khoản 17 Điều 3 Nghị định 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng như sau:
“Bảo hành công trình xây dựng là sự cam kết của nhà thầu về trách nhiệm khắc phục, sửa chữa trong một thời gian nhất định các hư hỏng, khiếm khuyết có thể xảy ra trong quá trình khai thác, sử dụng công trình xây dựng”.
Quy định bảo hành công trình xây dựng, nhà ở mới nhất
Bảo hành công trình nhà ở là gì?
Bảo hành công trình nhà ở là một quy định chi tiết của vấn đề bảo hành công trình xây dựng theo quy định pháp luật . Bởi lẽ theo quy định của pháp luật Nhà ở thì công trình xây dựng bao gồm:
- Công trình dân dụng
- Công trình công nghiệp
- Công trình giao thông
- Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn
- Công trình hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác.
Trong đó công trình dân dụng bao gồm công trình dân dụng sẽ bao gồm: nhà ở, nhà và công trình công cộng. Bởi vậy, quy định chung về bảo hành công trình xây dựng sẽ bao gồm bảo hành công trình nhà ở nhưng đồng thời, sẽ có những quy định về bảo hành công trình nhà ở cụ thể và riêng biệt cho nhà thầu thi công nhà, nhà ở có trách nhiều đảm bảo chất lượng cho công trình.
II. Quy định bảo hành công trình công trình xây dựng
Các quy định bảo hành và bảo trì công trình xây dựng hiện nay được thực căn cứ theo các văn bản pháp lý đó là:
- Luật xây dựng năm 2014
- Luật Nhà ở 2014
- Luật kinh doanh bất động sản 2014
- Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng.
Theo pháp luật hiện hành thì trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng được quy định với các nội dung cơ bản như sau:
Chủ thể, nội dung bảo hành công trình xây dựng
Theo quy định chủ thể có trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng sẽ là nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng các thiết bị công trình. Cụ thể theo quy định về trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng theo Luật Luật Xây dựng năm 2014, Nghị định số 46/2015/NĐ-CP đặt ra đối với từng chủ thể có tham gia vào xây dựng và phát triển công trình xây dựng đó là:
- Nhà thầu thi công: Chịu trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng theo từng yêu cầu của hạng mục xây dựng, công trình xây dựng bao gồm: khắc phục, sửa chữa công trình xây dựng trong thời gian bảo hành công trình xây dựng quy định cụ thể đối với từng loại công trình.
Đặc biệt đối với quy định bảo hành công trình xây dựng nhà ở thì tùy vào mức độ cần khắc phục, sửa chữa trong thời gian bản hành theo quy định với nhà ở nhà thầu sẽ phải bảo hành các phần kết cấu công trình: khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ...và các hạng mục xây dựng khác trong thỏa thuận hợp đồng xây dựng nhà ở.
– Nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ: Trách nhiệm thực hiện các yêu cầu bảo hành công trình thuộc về nhà thầu cung ứng các thiết bị bao gồm: sửa chữa, thay thế thiết bị bị hư hỏng hoặc thiết bị có khiếm khuyết mà do có lỗi của nhà thầu cung ứng thiết bị công trình, thiết bị công nghệ gây ra.
Những quy định thời gian bảo hành công trình xây dựng, nhà ở
Quy định thời hạn, thời gian bảo hành công trình xây dựng
Thời gian bảo hành công trình xây dựng hay còn gọi là thời hạn bảo hành trong xây dựng được xác định bởi các mốc thời gian bao gồm:
- Thời gian bảo hành công trình tính từ ngày nào?
Theo quy định tính từ khi chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình xây dựng.
Lưu ý, thời gian tính bảo hành công trình không phải nhất thiết là khi nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công trình mà tính từ thời điểm tổ chức hoàn thành nghiệm thu từng phần của hạng mục công trình. Do có thể công trình có quy mô lớn và các hạng mục công trình được hoàn thành theo từng giai đoạn nên sẽ sẽ còn một số tồn tại về chất lượng nhưng về cơ bản không có ảnh hưởng đến tuổi thọ của công trình, khả năng chịu lực, công năng và có thể đưa công trình xây dựng vào khai thác, sử dụng thì chủ đầu tư có thể nghiệm thu từng phần hoặc nghiệm thu có điều kiện.
- Thời hạn bảo hành công trình xây dựng trong bao lâu?
Quy định thời hạn bảo hành các công trình xây dựng phụ thuộc vào từng cấp, loại công trình theo luật xây dựng đối với:
- Bảo hành công trình cấp 1, 2, 3, 4
- Bảo hành công trình dân dụng (xây dựng nhà ở, công trình cây xanh)
- Bảo hành công trình đường giao thông
- Bảo hành công trình sửa chữa
Cụ thể thời gian quy định bảo hành công trình xây dựng đối với hạng mục thi công và thiết bị là:
* Quy định thời gian bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng phân theo cấp công trình
- Thời gian bảo hành công trình cấp 1 và cấp đặc biệt: Tối thiểu 24 tháng kể từ ngày nghiệm thu
- Thời gian bảo hành công trình cấp 2, 3, 4: Tối thiểu 12 tháng tính từ ngày nghiệm thu
- Thời gian bảo hành công trình nhà ở: Theo quy định đặc thù của Luật Nhà ở bởi tính đặc thù về hình thức, phương thức sử dụng.
* Quy định thời gian bảo hành công trình xây dựng đối với các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ
- Đối với các hạng mục xây dựng có sử dụng các thiết bị công trình, thiết bị công nghệ theo quy định trách nhiệm bảo hành thuộc về nhà thầu cung ứng thiết bị và thời hạn bảo hành được tính trên cơ sở căn cứ theo hợp đồng xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu cung ứng thiết bị.
- Thời điểm tính thời hạn bảo hành thiết bị công trình, thiết bị công nghệ trong xây dựng được tính từ thời điểm hoàn thành và có biên bản nghiệm thu công trình xây dựng đối với việc ác lắp đặt thiết bị.
- Giới hạn bảo hành công trình đối với thiết bị công trình, công nghệ sẽ không được ngắn hơn thời gian bảo hành của nhà sản xuất thiết bị.
Đồng thời, thời hạn bảo hành ngoài các quy định giới hạn theo pháp luật thì giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công hoặc nhà thầu cung ứng thiết bị có thỏa thuận theo thực tế về việc tăng thời hạn bảo hành riêng hay bảo hành ngay khi lắp đặt từng phần, theo từng gói thầu thi công, lắp đặt thiết bị. Bên cạnh đó, trong quá trình thi công và lắp đặt các nhà thầu sẽ cần đảm bảo chất lượng công trình nếu có những sự cố dẫn đến những khiếm khuyết về chất lượng công trình, thiết bị và các nhà thầu đã tự động khắc phục, sửa chữa, thay thế mà vẫn xảy ra lỗi thì thời gian bản hành sẽ có thể kéo dài theo thỏa thuận, mẫu cam kết bảo hành công trình xây dựng của các bên trước khi nghiệm thu.
- Thời gian hết hạn bảo hành công trình
Việc xác định hết thời gian bảo hành công trình sẽ căn cứ vào hợp đồng xây dựng và thi công lắp đặt thiết bị công trình, thiết bị công nghệ của chủ đầu tư với các nhà thầu và quy định thời hạn bảo hành theo luật xây dựng. Sau khi công trình đã hết thời gian bảo hành các bên cần có các thủ tục xác nhận hết thời gian bảo hành đó là: mẫu biên bản nghiệm thu công trình sau bảo hành, mẫu giấy xác nhận hết thời gian bảo hành công trình.
Mẫu biên bản nghiệm thu và xác nhận hết thời hạn bảo hành công trình chính là mẫu biên bảo được các bên chủ đầu tư và nhà thầu thi công công trình xây dựng là mẫu biên bản được lập ra để ghi chép về việc nghiệm thu công trình sau thời gian bảo hành và xác nhận hết thời hạn bảo hành công trình. Chỉ khi có biên bảo và giấy xác nhận hết bảo hành công trình thì trách nhiệm nhà thầu thi công và nhà thầu cung ứng thiết bị mới được coi là hoàn thành.
Trong đó lưu ý:
- Mẫu biên bản nghiệm thu hết bảo hành công trình sẽ nêu rõ các hạng mục công trình và thời gian, thành phần nghiệm thu, đánh giá chất lượng công trình tại thời điểm nghiệm thu.
- Biên bản nghiệm thu hết hạn bảo hành công trình này chỉ áp dụng khi mọi sai sót, hư hỏng đã được sửa chữa, khắc phục đạt yêu cầu thiết kế hoặc có những sai sót, hư hỏng nhỏ không ảnh hưởng đến chất lượng công trình và được các bên chấp thuận không phải sửa chữa, khắc phục.
- Trường hợp các sai sót, hư hỏng chưa được sửa chữa, khắc phục triệt để mà theo ý kiến của Đơn vị Quản lý khai thác yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện thì sau khi nhà thầu xây lắp hoàn thành mới lập biên bản nghiệm thu công trình sau bảo hành và xác nhận hết thời gian bảo hành.
- Hình thức mẫu biên bản nghiệm thu hoàn thành bảo hành công trình và xác nhận hết thời hạn bản hành phải bằng văn bản đánh máy, không được viết tay và có chữ ký, con dấu của các bên tham gia nghiệm thu.
Mẫu biên bản nghiệm thu và xác nhận hết thời hạn bảo hành
Mời bạn đọc tải đầy đủ mẫu biên bảo và giấy xác nhận hết thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, công nghệ tại đây.
Trách nhiệm và quy trình bảo hành công trình xây dựng
Trách nhiệm bảo hành công trình xây dựng
* Trách nhiệm bảo hành công trình của chủ đầu tư, đơn vị quản lý
Đơn vị chủ đầu tư và quản lý, sử dụng công trình thực hiện đúng các quy định liên quan đến vận hành và bảo trì công trình xây dựng khi khai thác sử dụng, đảm bảo không vận hành sai nguyên tắc làm ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
Kiểm tra công tác bảo hành của nhà thầu công trình, cung ứng thiết bị theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng và lập mẫu biên bản nghiệm thu bảo hành công trình sau khi có các hoạt động bảo hành.
- Có trách nhiệm lập mẫu biên bản nghiệm thu và xác nhận hoàn thành bảo hành công trình gửi đến nhà thầu sau khi nhận được báo cáo của nhà thầu thi công, cung ứng thiết bị.
* Trách nhiệm bảo hành công trình đối với nhà thầu xây dựng nhà thầu cung cấp thiết bị công trình
Nhà thầu xây dựng, cung ứng thiết bị công trình, công nghệ sẽ kiểm tra và chịu trách nhiệm thực hiện bảo hành, chi chí đối với phần thi công theo quy định.
Xem thêm các quy định về quản lý vận hành tòa nhà chung cư: Quy chế, điều kiện, mức phí
Quy trình yêu cầu bảo hành công trình xây dựng
Bước 1: Người sở hữu, người quản lý sử dụng công trình phát hiện hư hỏng, khiếm khuyết của công trình sẽ có trách nhiệm thông báo với chủ đầu tư để làm yêu cầu bảo hành công trình xây dựng theo trách nhiệm quy định và thỏa thuận hợp đồng xây dựng.
Bước 2: Nhà thầu tiếp nhận thông tin yêu cầu bảo hành công trình xây dựng và tiến hành khảo sát, kiểm tra và sửa chữa nếu xác định lỗi do nhà thầu thi công, nhà thầu cung cấp thiết bị.
Bước 3: Sau khi hoàn thành việc sửa chữa, bảo hành công trình xây dựng thì chủ đầu tư, người sở hữu, quản lý sẽ lập biên bản nghiệm thu hoàn thành bảo hành và thời hạn bảo hành đối với hạng mục công trình này có thể kéo dài hơn tính từ thời điểm hoàn thành sửa chữa, khắc phục lỗi.
Quy định về mức tiền bảo hành công trình xây dựng
Chi phí bảo hành công trình xây dựng
Mức tiền bảo hành đối với công trình xây dựng
Quy định giữ lại tiền bảo hành công trình xây dựng được quy định như sau:
Khoản 6, Điều 35 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng thì
“Chủ đầu tư phải thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng với các nhà thầu tham gia xây dựng công trình về quyền và trách nhiệm của các bên trong bảo hành công trình xây dựng; thời hạn bảo hành công trình xây dựng, thiết bị công trình, thiết bị công nghệ; mức tiền bảo hành; việc lưu giữ, sử dụng, hoàn trả tiền bảo hành và việc thay thế tiền bảo hành công trình xây dựng bằng thư bảo lãnh của ngân hàng có giá trị tương đương...”.
Do đó, mức tiền bảo hành công trình xây dựng sẽ được chủ đầu tư thỏa thuận với nhà thầu trong hợp đồng xây dựng. Tuy nhiên, đối với công trình sử dụng vốn nhà nước mức tiền bảo hành tối thiểu được quy định tại khoản 7 Điều 35 Nghị định 46/2015/NĐ-CP là:
“a) 3% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I;
b) 5% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp còn lại;
c) Mức tiền bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo các mức tối thiểu nêu tại Điểm a và Điểm b Khoản này để áp dụng.”
Trách nhiệm chi trả chi phí bảo hành
- Chi phí bảo hành công trình xây dựng trong thời gian bảo hành do bên nhà thầu chịu.
- Trong trường hợp, lỗi hư hỏng, khiếm khuyết công trình không do nhà thầu thi công, cung ứng thiết bị thì có quyền từ chối bảo hành công trình xây dựng.
- Trong trường hợp lỗi do sử dụng, vận hành hay ngoài nội dung bảo hành thì nhà thầu và chủ đầu tư có thể thỏa thuận sửa chữa, thay thế nhưng chủ đầu tư sẽ thanh toán chi phí bảo hành công trình này.
- Đối với trường hợp lỗi của nhà thầu và đã có thông báo bảo hành nhưng nhà thầu không bảo hành thì chủ đầu tư có quyền thuê cá nhân tổ chức khác thực hiện bảo hành và chi phí sẽ áp dụng cách hạch toán chi phí bảo hành công trình từ trừ từ mức tiền bảo hành hoặc chứng thư bảo lãnh bảo hành công trình của ngân hàng cho nhà thầu ký.
Do đó, theo quy định bảo hành công trình xây dựng bao giờ nhà thầu thi công, nhà thầu cung ứng thiết bị cũng cần phải cung cấp mẫu bảo lãnh bảo hành công trình xây dựng của ngân hàng cho chủ thầu.
Hồ sơ, thủ tục hạch toán, thanh toán tiền bảo hành công trình xây dựng
Trước khi hạch toán công trình xây dựng cần hiểu về quy định trích lập dự phòng bảo hành công trình xây dựng - Tài khoản 3522 đó là tài khoản phản ánh số dự phòng bảo hành công trình xây dựng đối với các công trình, hạng mục công trình hoàn thành bàn giao trong kỳ và được hạch toán ghi nhận vào chi phí sản xuất chung.
Khi hết thời hạn bảo hành công trình nếu công trình không phải bảo hành hoặc số dự phòng phải trả về bảo hành công trình lớn hơn chi phí thực tế phát sinh thì số chên lệnh phải hoàn nhập.
III. Quy định bảo hành công trình nhà ở
Quy định về bảo hành công nhà ở hiện nay mặc dù thuộc nhóm công trình xây dựng dân dụng nhưng các quy định bảo hành công trình nhà, nhà ở có những đặc thù riêng biệt. Bởi nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân nên sẽ thực hiện theo các quy định bảo hành nhà ở của Luật Nhà ở với các nội dung cơ bản sau:
Các quy định bảo hành công trình nhà ở theo luật định
Chủ thể có trách nhiệm bảo hành
Theo quy định Luật nhà ở thì tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở, cung ứng thiết bị nhà ở sẽ là chủ thể có trách nhiệm thực hiện bảo hành đối với công trình nhà ở cho chủ sở hữu.
Trong trường hợp nhà ở là công trình đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà là chủ thể có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở 2014. Và việc thực hiện bảo hành như thế nào sẽ thuộc quy chế bảo hành công trình xây dựng giữa nhà thầu xây dựng, cung cấp thiết bị với chủ đầu tư.
Điều kiện bảo hành công trình nhà ở
- Quy định điều kiện bảo hành công trình xây dựng là nhà ở đó là: Nhà ở cần sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu nhà ở… không do lỗi của chủ sở hữu, người sử dụng khi công trình nhà ở còn trong thời hạn bảo hành.
- Nội dung thực hiện bảo hành công trình nhà ở bao gồm:
+ Bảo hành kết cấu nhà ở: Hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, mái, trần, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp lát, trát, hệ thống cấp chất đốt, điện sinh hoạt, chiếu sáng, bể nước, hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nhà nghiêng, lún, sụt, nứt và các thỏa thuận khác trong hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở.
+ Bảo hành thiết bị khác gắn với nhà: bên bán, bên cho thuê mua nhà thực hiện trách nhiệm bảo hành sửa chữa thay thế theo thời hạn bảo hành của nhà sản xuất.
Quy định thời gian bảo hành công trình nhà ở
Về thời hạn bảo hành công trình là nhà ở theo quy định của Luật nhà ở đối với từng loại nhà như sau:
- Bảo hành công trình nhà ở là nhà chung cư: Thời gian bản hành tối thiểu 60 tháng.
- Bảo hành công trình nhà ở riêng lẻ: Thời gian bảo hành tối thiểu 24 tháng
- Thời điểm tính thời hạn bảo hành đó là từ khi hoàn thành việc xây dựng, nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
Trên đây là các quy định về bảo hành công trình xây dựng và nhà ở theo pháp luật hiện hành. Mong rằng với những chia sẻ về quy định trách nhiệm, thời gian, mức tiền bảo hành, chi phí bảo hành, thanh toán, hạch toán… bảo hành công trên trên đây sẽ giúp người sở hữu, chủ đầu tư cũng như các nhà thầu nắm rõ được quyền và nghĩa vụ trong việc bảo hành công trình xây dựng mới hiện nay.
Tham khảo thêm thông tin liên quan đến: Chế độ tai nạn lao động mới nhất
