Điều kiện, thủ tục phân lô bán nền và kinh nghiệm mua bán chớ bỏ qua
Các chính sách, quy định pháp luật về đất phân lô bán nền là gì? Quy trình thủ tục lập dự án phân lô bán nền và lưu ý khi mua chớ bỏ qua
Cùng ancu.me tìm hiểu chi tiết các quy định về phân lô bán nền và những lưu ý khi mua đất phân lô bán nền để không tiền mất tật mang trong bài sau:
1. Hình thức phân lô bán nền là gì?
Khái niệm phân lô bán nền là việc chủ đầu tư tách thửa đất được nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư xây dựng, rồi chuyển nhượng quyền sử dụng đất những thửa đất này cho người khác để họ tự xây dựng nhà ở.
Quy định về đất phân lô bán nền và lưu ý khi mua tránh bẫy lừa
2. Các quy định mới nhất về phân lô bán nền
Điều kiện lập dự án phân lô bán nền
Theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 các trường hợp được phân lô bán nền nếu:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này;
- Dự án thuộc khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị
Các điều kiện lập dự án phân lô bán nền
Quy trình, thủ tục lập dự án phân lô bán nền
Cùng nắm rõ các bước làm sao để phân lô bán nền, thủ tục mua đất phân lô bán nền chi tiết sau đây:
- Bước 1. Tìm kiếm quỹ đất thích hợp để mua và kiểm tra quy hoạch cấp quận/ huyện
Quỹ đất có thể từ 1 hoặc nhiều chủ sở hữu, chủ đầu tư phải tự đến bù giải phóng mặt bằng. Trường hợp doanh nghiệp xin Nhà nước giao đất cần phải có đủ điều kiện theo Luật đất đai.
- Bước 2. Lập hồ sơ thiết lập dự án (Xin phép quy hoạch 1/500)
+ Lập báo cáo đầu tư (Liên hệ phòng địa chính quận huyện để được hướng dẫn chi tiết), sau đó viết báo cáo lập phòng quản lý đô thị cấp quận huyện.
+ Lập quy hoạch tổng mặt bằng, xin phê duyệt quy hoạch (Nộp sở tài nguyên môi trường quận huyện).
Quy trình, thủ tục lập dự án phân lô bán nền
- Bước 3. Nhà nước duyệt quy hoạch 1/500
Thời gian từ 6 tháng – 1 năm
- Bước 4. Hoàn thiện hạ tầng (cấp thoát nước, lưới điện, rác thải, cây xanh,…)
+ Đầu tư xây dựng hạ tầng.
+ Đấu nối hạ tầng, thoát nước thải, cấp nước, cấp điện.
+ Đề nghị nhà nước nghiệm thu và bàn giao hạ tầng. (Sở tài nguyên môi trường nghiệm thu)
- Bước 5. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan các khoản thuế, phí, lệ phí… liên quan đến đất đai nếu có
+ Đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất tại chi cục thuế.
+ Đo vẽ bản vẽ tách thửa và xin tách thửa và có sổ (Thời gian từ 6 tháng đến 1 năm).
- Bước 6. Công bố thông tin đến người dân hoặc bán đấu giá theo quy định pháp luật
3. Kinh nghiệm mua đất phân lô bán nền
Hiện nay, tình trạng phân lô bán nền trái phép cho khách hàng khi chưa đáp ứng đủ điều kiện quy định vẫn đang diễn ra. Sau khi chủ đầu tư dự án ma thu tiền của khách hàng thì sự việc mới bị phát hiện và bị xử phạt tự ý phân lô bán nền, người mua muốn lấy lại tiền cũng gặp rắc rối và có thể không lấy lại được, đất cũng ko được nhận.
Để tránh vấn đề mua đất phân lô bán nền gặp rủi ro, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đừng nên chỉ nghe lời hứa hẹn hoặc độ hot của dự án, cần xem xét kỹ lưỡng tính pháp lý dự án phân lô bán nền để xem lô đất đó có được phân lô bán nền hay không qua các thông tin xác nhận sau:
- Bên bán là chủ đầu tư của dự án.
- Chủ đầu tư phải được UBND cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Người mua có thể xem quyết định giao đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép phân lô bán nền của UBND cấp tỉnh, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, văn bản nghiệm thu về việc hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản hoàn thành nghĩa vụ tài chính,…
- Nếu mua từ cá nhân khác thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo đúng quy định của pháp luật đất đai về phân lô bán nền
Những lưu ý khi mua đất phân lô bán nền tránh rủi ro
Người mua cần phải biết được chính xác ai là chủ đầu tư dự án thật và ai được ủy quyền bán và ký hợp đồng giao dịch với mình, vì có những người môi giới giới thiệu thông tin không rõ ràng và chính họ đứng ra để làm hợp đồng đặt cọc giữ chỗ trong khi không được ủy quyền, từ đó chiếm dụng vốn trái phép của người mua.
Ngoài ra, để biết cá nhân có được phân lô bán nền không thì nên kiểm tra Quyết định phê duyệt quy hoạch bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với dự án đó để nắm rõ lô đất của mình ở vị trí nào trong dự án để tránh bị lừa dẫn đi xem một dự án khác gần đó.
Việc kiểm tra giấy tờ chứng minh chủ đầu tư bán nền cho người dân đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính vô cùng cần thiết vì theo luật cấm phân lô bán nền nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ này và điều này cũng thể hiện chủ đầu tư có đủ tài chính để thực hiện dự án.
Sau khi đã xem đủ điều kiện pháp lý thì cần đến kiểm tra xem đất, xác định tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 như phê duyệt, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải.
Đặc biệt, người mua nên kiểm tra qua internet, hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để nắm rõ lô đất mình định mua có đang bị thế chấp, kê biên hay tranh chấp nào không, có còn trong thời hạn sử dụng đất vì có những trường hợp dù đủ điều kiện phân lô, bán nền nhưng một phần đất hoặc cả dự án bị thế chấp, kê biên, tranh chấp.
Đồng thời, bạn đừng quên hỏi người dân địa phương cũng như UBND địa phương xem đây có phải là dự án ma hay không.
Trên đây là các quy định điều kiện, kinh nghiệm bí quyết phân lô bán nền với các cách thức quy trình và những lưu ý khi mua đất phân lô bán nền nhất định cần nắm rõ. Bạn có thể xem thêm nhiều thông tin luật đất đai chi tiết khác trên ancu.me.
