Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất, cách xác định giá khởi điểm
1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
Thế nào là đấu giá quyền sử dụng đất? Đấu giá quyền sử dụng đất tiếng Anh là Auctions of Land Use Rights. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất tức là bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất giữa hai người trở lên trả giá từ thấp đến cao đến thời điểm người trả giá cao nhất.
2. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất
Các trường hợp được đấu giá đất
Nghị định thông tư hướng dẫn đấu giá quyền sử dụng đất quy định các trường hợp được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất bằng hình thức đấu giá (Điều 3 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg):
“1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
a) Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
b) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp.
c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
d) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
đ) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.
e) Sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
2. Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất.
3. Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
4. Các trường hợp khác do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định.”
Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất: Điều kiện, quy trình
Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất
Điều kiện, đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thực hiện dự án là gì? Theo quy định về đấu giá quyền sử dụng đất của luật đất đai 2013 điều 119, điều kiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước
- Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Có văn bản đăng ký tham gia đấu giá ghi cam kết dùng đất đúng mục đích, đúng tiến độ đầu tư, đúng quy định về quản lý đầu tư xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá (theo mẫu hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường)
- Có đủ điều kiện về vốn, kỹ thuật để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định pháp luật, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đã chia lô (thửa) làm nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
- Một hộ gia đình chỉ được 1 cá nhân tham gia; một tổ chức chỉ được 1 đơn vị tham gia đấu giá; có hai đơn vị trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ được 1 tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được 1 doanh nghiệp tham gia đấu đối với cùng một thửa đất.
3. Cách xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
Quy định mới bán đấu giá quyền sử dụng đất về việc xác định giá khởi điểm như sau:
- Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất:
Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Giá đất cụ thể (đồng/m2)
- Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Giá đất cụ thể (đồng/m2)
- Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:
Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất (đồng) = Diện tích đất (m2) x Đơn giá khởi điểm (đồng/m2)
Đơn giá khởi điểm được xác định như sau:
Đơn giá khởi điểm (đồng/m2) = Giá đất tính tiền thuê đất (đồng/m2) x Mức tỷ lệ (%) đơn giá thuê đất
4. Thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, trách nhiệm của tổ chức thực hiện đấu giá gồm:
- Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê quy định tại khoản 1 Điều 15 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
- Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.
5. Trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất
Theo quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất mới nhất, các bước đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
- Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất
- Chuẩn bị hồ sơ tham gia đấu giá quyền sử dụng đất
Tham khảo mẫu đơn đăng ký đấu giá quyền sử dụng đất tại đây.
- Ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất
- Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá
- Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc đấu giá quyền sử dụng đất
- Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
- Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Cấp giấy chứng nhận, giao đất cho người trúng đấu giá.
Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
Theo kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất, khi đã có quyết định mở đấu giá, bạn đăng ký và đặt một khoản tiền đặt trước để tham gia, không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt cọc vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp.
Khi đấu giá, bạn trả giá nếu cao hơn giá khởi điểm và trả giá cao nhất thì được quyền sử dụng đất. Khi có quyết định trúng đấu giá quyền sử dụng đất, bạn nộp tiền sử dụng đất, thuế để nhận đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6. Cách thức đấu giá quyền sử dụng đất
a) Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
Đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế này thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm sau vòng đấu thứ nhất và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tiếp theo, xác định số người tiếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá khởi điểm của vòng đấu này. Cuộc đấu giá kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không còn người tiếp tục tham gia đấu giá.
Trường hợp tất cả các đối tượng tham gia đấu giá ở vòng đấu thứ nhất đều bỏ mức giá thấp hơn mức giá khởi điểm thì Hội đồng tuyên bố cuộc đấu giá không thành. Hội đồng sẽ xem xét điều chỉnh lại mức giá khởi điểm cho phù hợp và tiến hành tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác do Chủ tịch Hội đồng đấu giá quyết định.
b) Đấu giá công khai bằng lời: đối với trường hợp không công bố công khai giá khởi điểm theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Quy chế này thì Hội đồng chỉ được công bố giá khởi điểm vào lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tiếp bằng lời liên tục cho đến khi không còn người yêu cầu đấu giá tiếp. Người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.
c) Hội đồng đấu giá hoặc tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất quy định thời gian của một vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá.
d) Trường hợp người trúng đấu giá từ chối không nhận quyền sử dụng đất hoặc rút lại giá đã trả thì người bỏ giá thấp hơn liền kề được Hội đồng đấu giá xem xét phê duyệt trúng giá bổ sung, nếu giá trả của người liền kề không thấp hơn giá khởi điểm của vòng đấu cuối cùng. Nếu người trúng giá bổ sung từ chối không nhận quyền sử dụng đất thì Hội đồng đấu giá ra văn bản huỷ bỏ kết quả trúng đấu giá. Hội đồng sẽ xem xét tổ chức đấu giá lại vào một thời điểm khác.”
Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất cần công khai, khách quan, bảo vệ lợi ích các bên tham gia, thực hiện theo đúng kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất như quy định của pháp luật.
Trên đây là các quy định pháp luật về việc đấu giá quyền sử dụng đất và các trình tự, thủ tục để bạn tham khảo. Xem thêm nhiều hướng dẫn về luật đất đai trên ancu.me.
