Xây nhà không phép: Quy định xử lý, mức phạt và cách hợp thức hóa
Thực trạng xây dựng không phép hiện nay diện ra thường xuyên và rất phổ biến ảnh hưởng tới việc quản lý quy hoạch. Và đối với người có hành vi vi phạm xây dựng nhà không có giấy phép hay có mua bán nhà xây dựng không xin giấy phép sẽ chịu các chế tài xử lý vi phạm khác nhau tùy theo mức độ hành vi nhưng sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của người xây dựng. Do đó, khi xây dựng nhà ở dù nhà cấp 4 hay xây trên đất thổ cư... thì cũn cần nắm bắt các trường hợp xây dựng nhà cần xin phép và các trường hợp xây nhà không cần xin phép xây dựng.
Ancu.me sẽ giúp bạn nắm rõ các quy chế pháp lý về việc xây dựng nhà không có giấy phép để lựa chọn hành vi đúng, tránh gây thiệt hại cho bản thân và quản lý của nhà nước. Mời bạn đọc cùng tham khảo.
Các quy định, xử ký xây dựng không phép hiện hành
Các trường hợp xây nhà, công trình không cần xin phép
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Theo quy định tại Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định chi tiết: Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Trong đó giấy phép xây dựng được phân thành 2 loại đó là:
- GPXD có thời hạn: Điều 3 khoản 18 quy định “Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.”
- GPXD theo giai đoạn Điều 3 khoản 19 quy định “Giấy phép xây dựng theo giai đoạn là giấy phép xây dựng cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án khi thiết kế xây dựng của công trình hoặc của dự án chưa được thực hiện xong.”
Như vậy, giấy phép xây dựng chính là một loại giấy thể hiện việc đồng ý của cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư khi có hoạt động sửa chữa, xây dựng mới công trình.
Nhưng có phải trường hợp nào khi sửa chữa và xây dựng cũng phải được cấp phép hay không? Theo quy định về xin giấy phép xây dựng thì không phải trường hợp nào sửa, xây mới đều phải xin giấy phép mà sẽ có các trường xây nhà không cần xin phép xây dựng.
Các trường hợp xây nhà không cần xin phép và cần phải xin GPXD
Cụ thể các trường hợp xây nhà không cần giấy phép xây dựng hay được miễn xin giấy phép xây dựng bao gồm các trường hợp tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 như sau:
“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”
Ngoài các trường hợp trên thì tất cả các công trình xây dựng trước khi khởi công đều phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Do đó, phụ thuộc vào từng loại nhà và xây dựng ở đâu, quy mô như thế nào sẽ yêu cầu phải xin giấy phép hoặc được miễn. Ví dụ xây nhà cấp 4 không phép nếu xây nhà ở riêng lẻ ở nông thôn.
Xây nhà cấp 4 không phép đúng hay sai?
Quy định xử phạt xây nhà, công trình xây dựng không phép
Tình trạng xây dựng không phép hiện nay diễn ra rất nhiều mặc dù đã có các quy định rõ ràng về các trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng cho công trình sửa chữa, xây mới nếu không thuộc các trường hợp xây dựng không cần giấy phép như: dự án goldsilk complex xây dựng không phép, khai sơn hill xây dựng không phép...
Hiện nay các quy định xử lý, xử phạt xây nhà không phép được quy định tại Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở quy định mức xử phạt đối với hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng.
Các hình thức, mức xử lý vi phạm xây dựng không phép
Cụ thể, Điều 3 Nghị định quy định về các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
“1. Hình thức xử phạt chính:
a) Cảnh cáo;
b) Phạt tiền.
2. Hình thức xử phạt bổ sung:
Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 03 tháng đến 24 tháng.
3. Biện pháp khắc phục hậu quả:
Đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính, ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:
a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;
b) Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường;
c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính;
d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm;
đ) Những biện pháp khác được quy định tại Nghị định này.
Đối với trường hợp xử lý xây dựng không phép và xây dựng nhà không đúng giấy phép xây dựng bao gồm các hình thức:
Hình thức phạt tiền
Điều 15 về xử lý hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng trong đó nếu có vi phạm xây dựng công trình không phép, trái phép thì mức phạt như sau:
Xử phạt vi phạm xây dựng không phép lần đầu
Khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP này quy định về phạt xây dựng không phép phạt bao nhiêu, các mức phạt xây nhà không có giấy phép, xây nhà không phép bị phạt bao nhiêu, mức phạt xây nhà dựng sai phép như sau:
- Phạt tiền từ 10 - 20 triệu đồng đồng đối với hành vi vi phạm xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không phải là công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị và công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
- Phạt tiền từ 20 - 30 triệu đồng đối với hành vi vi phạm xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
- Phạt tiền từ 30 - 50 triệu đồng đối với hành vi vi phạm xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Xử phạt khi có biên bản vi phạm xây dựng không phép nếu tiếp tục và tái phạm
Đối với hành vi xây dựng không phép đã bị lập biên bản vi phạm hành chính theo khoản 5 Điều 15 như trên mà vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm thì mức xử phạt như sau:
Phạt tiền từ 5 - 10 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không phải là công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị và công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng trừ trường hợp khoản 7 Điều này. Nếu tái phạm mức phạt là 10 - 20 triệu đồng.
Phạt tiền từ 35 - 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị, nếu tái phạm mức phạt 70 - 80 triệu và phạt tiền từ 300 - 350 triệu đồng đối với xây dựng công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng, hoặc xây dựng công trình thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này. Nếu tái phạm phạt 950 triệu - 1 tỷ đồng
Cụ thể khoản 7 Điều 15 quy định như sau:
"7. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;
b) Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng;
c) Xây dựng công trình sai cốt xây dựng;
d) Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông (trừ trường hợp quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ, đường sắt), thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);
đ) Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung."
Ngoài ra có thể bị tước giấy phép xây dựng thời hạn 12 tháng nếu xây dựng sai phép và có hành vi tái phạm.
Các mức phạt xây dựng không phép là bao nhiêu?
Xử lý xây dựng không phép khi hành vi vi phạm đã kết thúc
Ngoài hình thức phạt công trình xây dựng không phép thì nếu trong trường hợp có hậu quả xảy ra sẽ bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả nếu xây dựng không có giấy phép khi hành vi vi phạm đã kết thúc đó là :"Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm" theo quy định tại điểm d khoản 11 Điều 15 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Xử lý công trình xây dựng không phép khi đang thi công
Xây dựng không phép bị xử lý như thế nào khi đang thi công? Khoản 12 Điều 15 Nghị Định 139/2017/NĐ-CP quy định đối với các hành vi xây dựng công trình nhà ở không phép tại khoản 5 Điều này mà đang còn thi công sẽ bị xử lý vi phạm theo quy trình xử lý xây dựng không phép như sau:
“a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;
b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;
c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.”
Do đó, xây nhà không phép trên đất thổ cư hay không, xây nhà cấp 4 không giấy phép… nếu không thuộc trường hợp được miễn giấy phép mà không xin xây phép xây dựng trước khi khởi công sửa chữa thì đều bị xử lý vi phạm với các mức phạt khác nhau tùy thuộc vào mức độ hành vi vi phạm, hậu quả và giai đoạn thi công công trình xây dựng như: buộc tháo dỡ và nếu cố tình không tháo dỡ sẽ bị cưỡng chế nhà xây không phép...
Xử lý nhà xây dựng không xin giấy phép
Xin giấy phép xây dựng không cần sổ đỏ được không?
Theo quy định thì việc xây dựng nếu không thuộc trường hợp được miễn xây nhà không cần xin giấy phép xây dựng thì buộc phải thực hiện thủ tục xin giấy phép trước khi khởi công. Đồng thời, quy định về hồ sơ đề nghị xin giấy phép xây dựng mới bao gồm có:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng; Nếu hồ sơ thiết kế xin giấy phép xây dựng công trình do cá nhân sẽ phải có chứng chỉ hành nghề của cá nhân và nếu là đơn vị tư vấn thực hiện sẽ phải có giấy giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và có đăng ký ngành nghề phù hợp với nội dung tư vấn.
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Do đó, một trong những điều kiện để được xin cấp giấy phép xây dựng sẽ là phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Pháp luật về đất đai quy định không chỉ có sổ đỏ mới là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất mà sẽ có các giấy tờ khác cũng có thể chứng minh về quyền sử dụng đất hợp pháp.
Cho nên xin giấy phép xây dựng không cần sổ đỏ vẫn hoàn toàn có thể được chấp nhận nếu như cung cấp được các giấy tờ khác ngoài sổ đỏ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định.
Cụ thể các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất có thể được xem xét cấp giấy phép xây dựng công trình, nhà ở theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành ngày 8/5/2017 đã quy định 12 loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để được cấp Giấy phép xây dựng.
“Điều 3. Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng
Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định này là giấy tờ thuộc một trong các loại sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12.
3. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
4. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định tại Pháp lệnh nhà ở năm 1991; Luật nhà ở năm 2005; Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 11 năm 2001 của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam; Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng; Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở; Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Điều 31, Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; các giấy chứng nhận khác về quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.
5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013; Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và quy định tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6. Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm: Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
7. Báo cáo rà soát, kê khai hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra và quyết định xử lý theo quy định tại Điều 28 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
8. Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013.
9. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
10. Hợp đồng thuê đất được giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.
11. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này nhưng đề nghị được cấp giấy phép xây dựng sử dụng vào mục đích khác với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy tờ đó.
12. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.”
Như vậy, ngoài sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì có thể xin giấy phép xây dựng không cần sổ đỏ nếu có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 3 của Nghị định 53/2017/NĐ-CP.
Cấp sổ hồng, sổ đỏ cho nhà xây dựng không phép
Nhà không phép có được chuyển nhượng, cấp sổ, đền bù khi giải tỏa không?
Mua nhà không có giấy phép xây dựng
Trường hợp xây nhà không có giấy phép xây dựng có được chuyển nhượng không hay mua nhà không có giấy phép xây dựng sẽ xử lý như thế nào là vấn đề được nhiều người quan tâm. Bởi thực trạng việc xây dựng nhà không xin phép hay xây dựng công trình không đúng giấy phép rất phổ biến và điều này sẽ ảnh hưởng tới vấn đề đăng bộ, hợp thức hóa nhà xây không phép khi mua bán.
* Trường hợp mua nhà không có giấy phép xây dựng nhưng thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép thì có thể hợp thức hóa nhà xây dựng không phép. Bằng cách người bán làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất với phần nhà mới xây dựng.
Như vậy việc mua nhà không có giấy phép này hoàn toàn hợp pháp và có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ như bình thường với phần nhà mới phát sinh so với sổ đỏ cũ.
* Trường hợp mua nhà không có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép thì vấn đề cấp sổ hồng cho nhà xây không phép sẽ tương đối khó khăn.
Bởi việc xây dựng nhà ở không cấp phép trong trường hợp này sẽ không được cấp sổ đỏ mới với phần chứng nhận nhà mới xây không phép ở trên đấy. Nếu muốn mua bán thì sẽ phải xử lý phần diện tích nhà phát sinh rồi mới giải quyết.
Vì vậy, nếu mua nhà này thì bên mua sẽ phải trả lại nhà đất cho bên bán để làm thủ tục xin hợp thức hóa nhà xây dựng không phép trước rồi mới được ký giấy bán nhà đất, làm các thủ tục mua bán nhà đất theo quy định trước khi cho phép đăng ký giao dịch đảm bảo (đăng bộ).
Do đó khi mua bán nhà đất bên mua nhớ kiểm tra trước hiện trạng nhà đất so với Giấy trước nhận trước khi ký hợp đồng mua bán nhà đất, dù có qua công chứng nhưng sẽ vẫn bị từ chối nếu như bên đăng bộ nhà đất sang tên chính chủ khi họ kiểm tra lại hiện trạng nhà đất thực tế so với trên sổ.
Vì vậy, nên mua đất có sự trùng khớp giữa thực địa và giấy tờ tránh bị trả hồ sơ, hủy hợp đồng mua bán để chủ nhà cũ thực hiện việc hợp thức hóa, xin cấp sổ đỏ, cấp sổ hồng nhà xây dựng không phép, ảnh hưởng tới cách thức tính giá mua bán, quyền lợi của người mua nhà xây dựng không phép.
Cấp sổ đỏ cho nhà xây không phép
Cấp sổ đỏ, sổ hồng cho nhà xây dựng không phép (chứng nhận phần nhà ở) sẽ tùy vào từng trường hợp cụ thể xem có được xem xét cấp hay không.
- Trường hợp xây dựng nhà không phép trên đất hợp pháp đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì có thể làm thủ tục hợp thức hóa nhà xây dựng không xin giấy phép. Đồng thời, không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp thì có thể được xin cấp sổ hồng, cấp số nhà cho nhà xây không phép.
Nhưng sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định, phụ thuộc vào hành vi và mức độ vi phạm. Mặt khác sẽ có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như: bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng không phép.
Khi đã hoàn thành việc nộp pháp theo quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP và điểm 3,4 Công văn 2316/BXD-TTr ngày 22/9/2014.
Tiếp đó, sau khi hoàn thành các thủ tục giấy phép xây dựng thì có thể thực hiện các thủ tục hoàn công công trình xây dựng và làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai bao gồm các giấy tờ theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đó là:
1. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 09/ĐK);
2. Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu số 10/ĐK;
3. Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính: Mẫu số 12/ĐK;
4. Quyết định về việc gia hạn sử dụng đất của Ủy ban nhân dân: Mẫu số 13/ĐK.
Như vậy, đối với việc cấp sổ hồng, sổ đỏ nhà xây dựng không phép sẽ phải thực hiện đường vòng với cách hợp thức hóa theo quy trình trên. Vì vậy, để tránh rắc rối và phải chịu các khoản phạt do vi phạm xây dựng nhà trái phép hay phá dỡ phần vi phạm… thì nên thực hiện việc xin cấp phép xây dựng trước khi công nếu là công trình không được miễn giấy phép.
- Trường hợp xây dựng nhà không giấy phép trên đất không hợp pháp, không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì ngoài bị phạt nộp tiền có thể sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm và không được cấp giấy chứng nhận…
Nhà xây dựng không có giấy phép có được đền bù khi thu hồi, giải tỏa mặt bằng?
Đền bù, bồi thường khi giải tỏa nhà xây dựng không phép
Việc bồi thường khi thu hồi nhà đất không có giấy phép xây dựng sẽ căn cứ vào từng trường hợp cụ thể để giải quyết theo pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng.
Theo quy định Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2…”
Như vậy, khi có đủ điều kiện chứng minh quyền sử dụng đất, nhà ở là hợp pháp thì sẽ được đền bù khi thu hồi. Do đó, căn cứ vào từng trường hợp nhà xây dựng không giấy phép nhưng hợp pháp hay không mà sẽ làm căn cứ để bồi thường.
Trên đây là toàn bộ các quy định và quy định xử lý, xử phạt vi phạm xây dựng nhà không phép là gì để bạn tham khảo. Hy vọng bạn đọc sẽ có thêm các kiến thức trước khi xây dựng nhà cửa, tránh những sai lầm đáng tiếc, vi phạm các quy định về xây dựng.
Bạn đọc có thể tham khảo thêm bài viết: Cách tính thuế, lệ phí xây dựng hoàn công nhà ở tư nhân
