Đất quy hoạch, tranh chấp có được chuyển nhượng, cấp sổ đỏ không?

Nhà cửa, đất đai là tài sản lớn đối với mỗi người, ai cũng muốn được an cư lạc nghiệp, vì vậy việc tìm hiểu đất quy hoạch có được cấp sổ đỏ không hoặc làm sao biết đất có tranh chấp thực sự quan trọng, giúp người mua không bị tiền mất tật mang.

Ngoài ra, có những người đang sở hữu nhà nằm trong quy hoạch mà không biết đất nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng, tách thửa không.

Để giúp bạn giải đáp tất cả những thắc mắc này, hãy cùng xem chi tiết trong bài sau:

1. Đất thuộc diện quy hoạch có được cấp sổ đỏ, thế chấp, sang tên mua bán, tách thửa không?

Đất trong dự án quy hoạch là gì? Đây là những khu đất được khoanh vùng cho một số mục đích để phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, bảo vệ môi trường, v.v dựa trên tiềm năng và nhu cầu sử dụng đất. Nhà nước phân chia ra thành nhiều chức năng đất tùy theo mục đích sử dụng để dễ dàng quản lý.

“Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

Khoản 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, để biết đất vào quy hoạch có được cấp sổ hay xây nhà tạm trên đất quy hoạch giao thông có được không phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất đã có chưa:

- Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không được mua bán, chuyển nhượng, thế chấp đất quy hoạch.

- Nếu cơ quan thẩm quyền chưa phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, bạn có thể thực hiện các quyền sử dụng đất thông thường bao gồm chuyển nhượng, cấp sổ đỏ, tách thửa, cho thuê, tặng cho, …

Nếu sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố.  

Đất quy hoạch, tranh chấp có được chuyển nhượng, cấp sổ đỏ không?

Đất quy hoạch treo có được bồi thường thiệt hại?

Đất trong quy hoạch thuộc quyền sở hữu hợp pháp sẽ được bồi thường theo quy định trên của pháp luật.

Điều kiện được bồi thường theo Luật Đất Đai năm 2013:

 “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Có nên mua đất quy hoạch không?

Dù nhà đất có hay chưa có kế hoạch quy hoạch thì việc nhà ở dính quy hoạch treo bó buộc việc sửa chữa, nâng cấp. Nếu lỡ xây xong mà tiến hành quy hoạch, bạn buộc phải tháo dỡ và được đền bù nhưng với giá nhà nước.

2. Đất có sổ đỏ bị tranh chấp có được chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận, cho thuê, sửa chữa không?

Khái niệm tranh chấp đất đai

Thế nào là đất đang có tranh chấp? Điều này có nghĩa đang có tranh chấp về quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Những người tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất.

Tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng:

- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Tranh chấp giữa các bên về quyền sử dụng hợp pháp một mảnh đất. Dạng tranh chấp này gồm: tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)

- Tranh chấp quyền và nghĩa vụ phát sinh khi sử dụng đất: Xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất gồm: tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…

- Tranh chấp mục đích sử dụng đất: Dạng tranh chấp ít gặp, liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Dạng tranh chấp này dễ có cơ sở giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Làm sao biết đất có tranh chấp?

Điều kiện để có thể thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp,… được quy định theo điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

“ 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất….”

Do vậy, nếu đang có tranh chấp nhà ở tại gia đình, tranh chấp nhà ở có yếu tố nước ngoài hay giữa các cá nhân, việc mua bán, xây nhà trên đất có tranh chấp là không thể vì không đáp ứng đủ các điều kiện theo luật pháp quy định: có giấy chứng nhận vầ đất không có tranh chấp.

Làm sao biết đất có tranh chấp, bị kê biên hay không?

Nếu chưa biết cách kiểm tra sổ hồng, sổ đỏ ở đâu, bạn hãy đến các cơ quan sau: Phòng Tài nguyên UBND cấp huyện, UBND cấp xã, các phòng/văn phòng công chứng …để xác định đất không có tranh chấp chính xác nhất.

Vậy là bạn đã nắm rõ đất có sổ đỏ nằm trong quy hoạch có được bán, chuyển mục đích sử dụng không, cũng như nhà tranh chấp có được bán, sửa chữa hay không. Tìm hiểu thêm nhiều thông tin luật đất đai, hợp đồng mua bán, cho thuê bất động sản đều có trên ancu.me.