Thuế trước bạ, phí sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất là thủ tục cần làm để xác lập quyền sở hữu nhà đất cho người sở hữu mới. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dù là mua bán hay tặng cho, thừa kế thì người nhận chuyển nhượng đều cần phải thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí và lệ phí bắt buộc phụ thuộc theo từng trường hợp cụ thể.

Đây là một trong những nghĩa vụ bắt buộc cần phải thực hiện nếu muốn thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Ancu.me sẽ giúp các bạn nắm rõ các quy định về thuế trước bạ, lệ phí sang tên sổ đỏ và phí chuyển nhượng đất chi tiết giúp người muốn sang tên nắm được các khoản chi phí, nghĩa vụ cần thực hiện khi mua bán, nhận chuyển nhượng, tặng cho nhà đất.

Các khoản thuế trước bạ, phí sang tên sổ đỏ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất

1. Cách tính thuế chuyển quyền sử dụng đất

Thuế chuyển quyền sử dụng đất là gì? Thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác quyền sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.

Mọi hoạt động mua bán đất, tặng cho, trao đổi nhà đất để có thể xác lập quyền sở hữu mới người sở hữu đất sẽ cần thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và phí, lệ phí sang tên sổ đỏ bao gồm:

1.1. Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất

- Thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà do mua bán. Thuế này do người bán thực hiện.

Theo quy định tại điều 29 Luật thuế thu nhập cá nhân là: “Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.”. Như vậy, khi chuyển quyền sử dụng đất do mua bán thì người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức thuế suất là 2% giá chuyển nhượng bất động sản.

Trong đó, giá trị chuyển nhượng được tính trên phần giá trị ghi tại hợp đồng chuyển nhượng nếu cao hơn khung giá đất tại địa phương thì lấy theo giá chuyển nhượng trên hợp đồng. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn khung giá đất địa phương thì mức giá đất sẽ là căn cứ tính thuế.

1.2. Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền sử dụng đất do tặng cho

Trong trường hợp việc chuyển quyền sử dụng nhà đất phát sinh do việc tặng cho thì việc nộp thuế sẽ được tính phụ thuộc vào mối quan hệ tặng cho. Nếu quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tặng cho giữa những người không thuộc đối tượng dưới đây sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân là:

Thuế TNCN = Tổng giá trị bất động sản (trên 10 triệu đồng) x 10%

Các trường hợp được miễn, giảm thuế khi tặng cho bất động sản gồm:

- Bà mẹ Việt Nam anh hùng.

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng QSDĐ để đi định cư tại vùng kinh tế mới

- Người sử dụng đất chuyển đổi cho nhau để sản xuất giảm 50% thuế.

- Cá nhân thương binh hạng 1/4, 2/4 bệnh binh hạng 1/2, hạng 2/3.

- Thân nhân của liệt sĩ đang hưởng trợ cấp hàng tháng.

- Người tàn tật không còn khả năng lao động.

- Người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa.

Đối tượng được giảm 50% thuế chuyển quyền sử dụng đất là: Người sử dụng đất chuyển đổi cho nhau để sản xuất giảm 50% thuế.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất

1.3. Các đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất

Nhà nước với chính sách hỗ trợ những người có công và hoàn cảnh khó khăn sẽ được miễn giảm thuế khi thuộc 1 trong các đối tượng sau:

Những đối tượng được miễn thuế chuyển nhượng bất động sản được quy định tại khoản 1 và 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định như sau:

- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”

- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Các khoản phí, lệ phí khi chuyển quyền sử dụng đất

Ngoài thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải đóng các khoản phí, lệ phí sang tên sổ đỏ bao gồm:

2.1. Lệ phí sang tên sổ đỏ - chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Lệ phí chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hiện nay gồm các khoản sau:

a. Lệ phí trước bạ nhà đất khi sang tên sổ đỏ

Lệ phí trước bạ là một khoản tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu của mình đối với tài sản đó. Như vậy, với việc đăng ký làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, nhà ở đồng nghĩa với người mua, nhận chuyển nhượng, được tặng cho muốn đăng ký quyền sở hữu của mình với tài sản đó.

Vì vậy nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ phát sinh và cách tính lệ phí trước bạ khi sang tên đổi chủ quyền sử dụng đất đó là: Lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà đất bằng: Tiền nộp lệ phí trước bạ đất + Lệ phí trước bạ nhà.

Tiền nộp đất = [Diện tích đất] x [Giá đất] x [Lệ phí 0,5%]

Tiền nộp nhà = [Diện tích nhà] x [cấp nhà] x [Lệ phí 0,5%]

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất: được tính theo bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất và tại thời điểm đăng ký chuyển quyền sử dụng đất nhưng nphải theo nguyên tắc như sau: Đối với nhà thì Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, xây dựng giá tính lệ phí trước bạ nhà, căn cứ giá thực tế xây dựng mới 1 m2 sàn nhà đối với từng cấp nhà, hạng nhà để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà trình UBND cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương.

Trong đó, theo quy định tại Điều 6 Thông tư 124/2011 và điều 3 Thông tư 34/2013 của Bộ Tài chính quy định: Lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% tính trên bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ. Đồng thời, Điều 12 Thông tư 111/2013 của Bộ Tài chính quy định giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất.

Như vậy, khi mua bán nhà đất các bên cần có thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như lệ phí khác theo quy định, Mặt khác sẽ phải kê khai thông tin trên tờ khai lệ phí trước bạ mua bán nhà đất.

Mẫu tờ khai lệ phí trước bạ mua bán nhà đất nói riêng và lệ phí trước bạ

Trường hợp miễn không phải nộp lệ phí trước bạ do chuyển QSDĐ đó là:

- Nhà đất đã được cấp GCN chung cho hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.

- Chuyển giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ

- Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù.

Lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ - chuyển quyền sử dụng đất

b. Lệ phí địa chính, thẩm định, cấp sổ khi sang tên sổ đỏ

- Lệ phí địa chính được thu với mức giá: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 - tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

- Lệ phí cấp sổ đỏ: được thu theo từng trường hợp cụ thể

2.2. Phí chuyển nhượng nhà đất

Đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, nhà gọi chung là bất động sản theo quy định sẽ phải thông qua công chứng.

Chính vì vậy, khi mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất thì người cần sang tên sổ đỏ sẽ phải công chứng và đóng phí công chứng căn cứ theo thông tư liên tịch số: 08/2012/TTLT-BTC- BTP của Bộ tư Pháp – Bộ tài chính. Cụ thể  mức phí công chứng được quy định dựa theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dich. Cụ thể đối với phí công chứng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất được tính như sau:

• Dưới 50 triệu đồng (50 nghìn).
• Từ 50 triệu - 100 triệu đồng (100 nghìn).
• Từ trên 100 triệu - 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
• Từ trên 01 tỷ - 03 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng).
• Từ trên 03 tỷ - 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng.
• Từ trên 05 tỷ - 10 tỷ đồng:(3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng).
• Trên 10 tỷ đồng (5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)

Những thông tin về thuế và lệ phí, phí chuyển quyền sử dụng đất, sang tên sổ đỏ trên đây đều là những quy định hiện hành và đang có hiệu lực tới thời điểm hiện tại 2019 và một số năm trước như 2015, 2016, 2017 khi cùng chung áp dụng một quy chế luật thuế về vấn đề sang tên sổ đỏ.

Trên đây là những thông tin cơ bản về các quy định về luật thuế chuyển quyền sử dụng nhà đất và các khoản phí, lệ phí bán đất, khi mua bán nhà giúp bạn tính được chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí của mình khi muốn làm thủ tục sang tên sổ đỏ.