Thủ tục, phí, bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất
1. Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
1.1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?
Theo quy định về phân loại đất mà pháp luật về đất đai quy định thì có các loại đất bao gồm:
- Nhóm đất nông nghiệp
- Nhóm đất phi nông nghiệp
- Nhóm đất khác do chính phủ quy định
Trong đó quy chế về mục đích sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) có sự khác biệt cơ bản đó là: quy định về đất thổ cư là được phép xây dựng nhà kiên cố, mua bán dễ dàng. Đối với đất nông nghiệp thì không được phép xây nhà mà chỉ được xây nhà lán để chăn nuôi và trông nom phát triển nông nghiệp.
Vì vậy với nhiều người muốn mua bán đất có giá trị hơn hay xây nhà ở kiên cố trên một số loại đất nông nghiệp thì sẽ cần phải thực hiện thủ tục lên đất thổ cư. Tức là chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thổ cư.
Theo Điều 14 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất”. Như vậy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được duyệt bằng quyết định hành chính ghi trong giấy chứng nhận QSDĐ.
Do đó, nếu có nhu cầu thay đổi thì người sử dụng đất phải có yêu cầu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền bằng thủ tục theo quy định. Cơ quan nhà nước sẽ xem xét các điều kiện để đánh giá và quyết định việc cho phép hay không cho phép theo quy định về chuyển mục đích sử dụng đất hiện hành.
Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất hiện hành
1.2. Các trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất
Nhìn chung, theo quy định của luật quyển đổi mục đích sử dụng đất thì các trường hợp có thể thay đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa các loại trong cùng nhóm đất nông nghiệp
- Chuyển đổi mục đích sử dụng giữa các loại đất trong cùng nhóm đất phi nông nghiệp
- Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, thổ cư.
Cụ thể: Quy định về quyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành theo Luật Đất đai 2013 hiện hành nêu rõ các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 57 gồm có:
a. Chuyển từ đất trồng lúa => đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b. Chuyển từ đất trồng cây hàng năm khác => đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c. Chuyển từ đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất => sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d. Chuyển từ đất nông nghiệp => đất phi nông nghiệp (thổ cư, đất ở)
e. Chuyển từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất => đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
f. Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở => đất ở;
g. Chuyển từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ => đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Thông thường việc chuyển đổi phổ biến nhất về mục đích sử dụng đất hiện nay đó là:
- Chuyển từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư,
- Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
- Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở => đất ở;
Thủ tục và hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
2. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Để có thể chuyển mục đích sử dụng đất thì theo quy định sẽ phải thực hiện các thủ tục từ việc chuẩn bị hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất theo mục đích tới việc xác định có cơ quan có thẩm quyền và nộp hồ sơ xin chuyển đổi.
Đồng thời người thực hiện chuyển đổi sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ thuế theo bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất hiện hành. Hiện nay, những người sử dụng đất nếu có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng các quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.
Theo đó quy định chuyển mục đích sử dụng đất cần phải tuân thủ các thủ tục quy định tại Điều 69 của nghị định.
2.1. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất chuẩn bị theo quy định tại Điều 11 quy định về đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm :
- Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo: Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014.
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)."
2.2. Nộp hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định và nộp hồ sơ lên cơ quan nhà nước có thầm quyền.
Thứ nhất: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Thứ 2: UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được phân cấp tại điều 59 Luật đất đai như sau:
- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với tổ chức
- UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong các trường hợp: chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình.
Nếu hộ gia đình, cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
Thứ 3: Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
3. Nộp tiền thuế, phí và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
3.1. Các khoản chi phí chuyển đổi quyền sử dụng đất
Theo quy định người muốn chuyển mục đích quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính đầy đủ bao gồm các chi phí, lệ phí và thuế chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thứ nhất, tiền sử dụng đất. Quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP cho thấy để chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
+ Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
+ Mục đích sử dụng đất.
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất
Vì vậy bảng giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không cố định mà nó phụ thuộc vào các yếu tố diện tích, quy định về giá đất, mục đích sửa dụng đất sau chuyển đổi.
Đồng thời, luật cũng cũng xác định rõ những chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
- Thứ 2, lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng.
3.2. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Tiền sử dụng đất là một trong các khoản tiền sử dụng đất áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Luật quy định rõ tiền sử dụng đất là nghĩa vụ mà người sử dụng đất khi được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng.
Cách tính giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng riêng cho từng trường hợp khác nhau như: chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư khác chuyển đổi giữa các nhóm đất nông nghiệp với nhau…
Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, thổ cư
3.2.1. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, thổ cư
Trường hợp 1: chuyển từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng tính theo giá đất ở và tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp.
Trường hợp 2: chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền bằng mức chênh lệch tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
3.2.2. Chuyển mục đích SDĐ phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, thổ cư
+ Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 1/7/2014 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng:
Chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng:
Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 1-7-2014 trở về sau thì nộp tiền sử dụng đất bằng:
Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trừ tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Nếu chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì nộp tiền sử dụng đất bằng:
Mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất tính theo giá đất tính thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ) thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Về cơ bản cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất sẽ dựa vào mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.
3.3. Cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất
Quy định về lệ phí trước bạ đối với đất chuyển mục đích sử dụng được quy định như sau: Khi được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì sẽ cần đăng ký biến động về đất đai trước rồi mới được chuyển đổi mục đích sử dụng nếu đáp ứng đủ điều kiện chuyển đổi theo quy định.
Nếu tổ chức, cá nhân có đất được chuyển quyền sử dụng đất sau khi xin phép chuyển đổi thì sẽ phải nộp lệ phí trước bạ.
Mức tính lệ phí trước bạ trong trường hợp này sẽ là 0,5% và giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.
Trên đây là toàn bộ những nội dung liên quan tới vấn đề chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các thông tin như: các trường hợp được chuyển quyền sử dụng đất, thủ tục và hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất và cách tính chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Mong rằng bạn đọc sẽ có được nhiều thông tin hữu ích và biết được quyền và nghĩa vụ của mình trong việc sử dụng đất đai tại đây và có thể cập nhật nhiều tin pháp luật nhà đất chi tiết tại ancu.me.