Dự thảo luật quản lý chung cư đẩy mạnh vai trò của chính quyền cơ sở

Trước những bất cập của việc chủ đầu tư các dự án nhà chung cư cố tình chây ỳ trong việc thành lập các ban quản trị tòa nhà, mới đây, Bộ Xây dựng đã tổ chức lấy ý kiến dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thay thế quy chế hiện hành, trong đó bổ sung một số quy định mới thay thế. Một trong những nội dung quan trọng được đề cập đến đó là quy định về việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị (BQT) chung cư.

Để khắc phục những tồn tại, yếu kém và nâng cao chất lượng quả lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn, UBND TP Hà Nội đã ban hành Văn bản 7273/UBND-ĐT, giao Sở Xây dựng chủ trì cùng các sở, ngành liên quan phân loại, nghiên cứu, đề xuất phương án quản lý, vận hành phù hợp với từng nhóm, chuyển giao quyền quản lý diện tích công cộng dịch vụ của tòa nhà (trừ các diện tích thuộc sở hữu Nhà nước) để các chủ sở hữu tự khai thác, hỗ trợ trang trải cho chi phí vận hành; Nhà nước không trực tiếp quản lý, vận hành tòa nhà, trừ khi được BQT tòa nhà thuê theo hợp đồng dân sự…

Chính quyền phải đảm bảo quyền lợi của cư dân

Thông tư số 02, ban hành năm 2016 đã quy định rất rõ điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp tối thiểu là 75% khi triệu tập hội nghị lần đầu và 50% khi triệu tập hội nghị lần 2. Nhưng qua thực tế triển khai, nhiều bất cập đã xảy ra, nhiều tòa nhà chung cư chủ đầu tư đã cố tình trì hoãn việc thành lập các BQT, cùng với đó là nhiều chung cư chưa đủ số lượng cư dân theo quy định để thành lập.

Tại dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mới, Bộ Xây dựng đề xuất điều kiện về số lượng người tham dự cuộc họp hội nghị nhà chung cư lần đầu có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự, thay vì 75% như quy chế hiện hành. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày tổ chức cuộc họp theo quy định tại điểm này mà không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham gia họp và số người lấy ý kiến thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định tại quy chế.

Chính quyền phải đảm bảo quyền lợi của cư dân

Theo ông Nguyễn Minh Ngọc - Hiệp hội BĐS Việt Nam, vấn đề giao cho UBND phường có nhà chung cư tổ chức hội nghị lần đầu nếu số lượng cư dân không đủ thì cũng đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 02/2016. Đối với việc quy định về 50% đại diện chủ sở hữu tham gia cần phải được quy định rõ ràng, vì nhiều chủ đầu tư đang dựa vào nội dung này để “lách” luật.

Cũng theo ông Ngọc, dự thảo lần này cần phải làm rõ hơn về vai trò của chính quyền cơ sở đối với việc thành lập các BQT nhà chung cư tại địa bàn đó và phải gắn trách nhiệm của UBND cấp phường, quận trong việc thành lập các BQT nhà chung cư, tránh để xảy ra tình trạng tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân như trong thời gian gần đây.

“Chính quyền cơ sở phải có trách nhiệm trong việc này, khi quy định đã rõ ràng rồi nếu để xảy ra tranh chấp thì người đứng đầu phải chịu trách nhiệm, chính quyền phải có trách nhiệm đảm bảo quyền lợi cho cư dân sống tại địa bàn của mình, chứ không thể trông chờ vào các chủ đầu tư, sau đó khi xảy ra tranh chấp lại đổ lỗi lên DN” - ông Ngọc nói.

Bộ Xây dựng bác đề xuất "xé rào" trong quản lý khu chung cư

Trong nội dung câu hỏi gửi tới Bộ Xây dựng, một đại diện doanh nghiệp cho biết, công ty này đang có đầu tư xây dựng một tòa nhà có chức năng gồm: 02 tầng hầm để xe chung; Tầng 1 đến 4 là khu trung tâm thương mại riêng biệt; Tầng 5 đến tầng 25, chia làm 2 khối tháp: Tháp văn phòng: có thang máy, lối đi riêng, sảnh riêng. Tháp chung cư: Tầng 5 và 25 làm dịch vụ, tầng 6 đến tầng 24 làm chung cư (từ tầng 5 đến tầng 25 có thang máy riêng, lối đi riêng, sảnh riêng độc lập). 

Người nêu câu hỏi cũng đề xuất, hiện nay công ty đang quản lý vận hành của Tòa nhà, trong khi chưa tổ chức hội nghị toàn bộ tòa nhà, các hộ cư dân tháp chung cư nêu trên đề xuất hội nghị riêng khu chung cư để thành lập ban quản trị (BQT) khu căn hộ (từ tầng 6 đến tầng 24, hoặc từ tầng 5 đến tầng 25 tháp chung cư - là khu riêng biệt) nhằm quản lý vận hành tách biệt, tất nhiên có sự phối hợp quản trị chung với toàn bộ tòa nhà.

Quản lý khu chung cư trong tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp còn nhiều bất cập cần giải quyết 

Về đề xuất trên, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, theo quy định tại Khoản 1 Điều 102 của Luật Nhà ở năm 2014 thì: “Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự”.

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Thông tư số 28/2016/TT-BXD ngày 15/12/2016 của Bộ Xây dựng thì: “Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt”

Đối chiếu với các quy định nêu trên thì Chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư cho cả tòa nhà, có các thành phần tham dự là: chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu văn phòng, trung tâm thương mại và chủ sở hữu các diện tích khác (nếu có).

“Đề xuất tổ chức hội nghị riêng khu chung cư (từ tầng 6 đến tầng 24 hoặc từ tầng 5 đến tầng 25 của tháp chung cư) như nêu trong câu hỏi là không phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở”, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản khẳng định.